20230614-首创证券-房地产行业简评报告_单月融资规模创新低_碧桂园融资年内破冰_9页_527kb

房地产行业分析总结

核心内容

2023年6月14日发布的房地产行业简评报告指出，当前房地产行业融资环境依然严峻，但部分房企的偿债压力有所缓解，高信用房企展现出较强的融资能力，市场对于新一轮宽松政策存在预期。

主要观点

• 融资规模持续缩量：2023年5月，房地产行业境内债融资额为267亿元，同比减少30.6%；境外债融资额为37.3亿元，同比减少35.5%；信托融资额为63.3亿元，同比减少33.9%。整体融资规模创19年以来新低。
• 净融资仍为负：5月单月房地产行业净融资额为-133.2亿元，环比减少83.9亿元；1-5月累计净融资额为-645.8亿元，行业整体仍处于净流出状态。
• 偿债压力有所下降：6至8月境内外债总偿还金额分别为576.4亿元、741.3亿元、514.6亿元，显示偿债压力有所缓解。
• 融资成本创半年新低：5月境内债融资加权平均成本为3.21%，较上月下降0.35%。公司债、中票和短融的融资成本分别下降0.58%、0.25%和0.74%。
• 地方国企融资占比提升：1-5月，央企和地方国企信用债融资占比分别为33%和58.6%，较2022年全年分别下降7.5个百分点和上升12.6个百分点。
• 高信用房企优势显著：强信用房企在5月新增融资116.4亿元，其中保利、招商、万科为前三名；中信用房企新增融资17亿元，碧桂园于5月实现年内首次融资。

关键信息

融资数据

• 单月融资规模：2023年5月境内债融资额267亿元，同比-30.6%；境外债融资额37.3亿元，同比-35.5%；信托融资额63.3亿元，同比-33.9%。
• 累计融资情况：1-5月境内债月均发行额478.6亿元，同比3.8%；境外债月均发行额62.5亿元，同比-52.1%；信托发行额62亿元，同比-48.8%。
• 净融资情况：5月净融资额-133.2亿元；1-5月累计净融资额-645.8亿元。

融资成本

• 加权平均融资成本：5月境内债融资加权平均成本为3.21%，创半年新低。
• 各类融资成本：
  • 公司债：3.29%（较近半年-0.58%）
  • 中票：3.63%（较近半年-0.25%）
  • 短融：2.22%（较近半年-0.74%）

重点房企融资表现

• 强信用房企：招商、保利、万科、金融街等融资较多，融资成本普遍较低。
• 中信用房企：碧桂园于5月实现年内首次融资，融资额17亿元；美的置业在4月融资12亿元。
• 低信用房企：恒大、融创等融资较少，偿债压力较大。

偿债压力分布

• 重点房企到期债务：碧桂园、融创、招商到期债务分别为191亿元、133亿元、123亿元。
• 债务结构：强信用房企到期债务占比普遍较低，而中信用房企如碧桂园、金地等面临较大偿债压力。

投资建议

• 推荐房企：
  1. 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中）
  2. 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份
  3. 困境反转类房企：金地集团（融资和拿地恢复正常，有望估值提升）
  4. 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期
• 政策反应钝化
• 二手房挂牌量持续提升
• 房价超预期下跌

分析师简介

• 姓名：李枭洋
• 职位：房地产行业分析师
• 学历：香港中文大学硕士
• 加入时间：2021年5月

评级说明

• 投资建议比较标准：以报告发布后6个月内的市场表现为基准，与沪深300指数涨跌幅进行比较。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现