20171024-首创证券-房地产行业周报_销售调整节奏加快_政策不确定性增加_26页_3mb

首创证券房地产行业周报总结 (2017年10月24日)

核心内容

本报告分析了2017年10月16日至22日期间中国房地产行业的市场动态、板块表现及投资建议。报告指出，房地产行业整体处于调整阶段，政策不确定性增加，同时部分城市在销售和土地市场表现出分化趋势。

主要观点

1. 新房成交持续低迷：

   • 重点覆盖的68个大中城市新房成交面积为605.11万平米，同比减少22.44%，环比减少5.07%。
   • 一线城市新房成交同比减少49.49%，二线城市同比减少3.92%，三线城市同比减少25.15%。
   • 北京、上海、广州、深圳等城市新房成交同比大幅下滑，其中北京同比减少72.30%，深圳同比减少48.45%。

2. 二手房成交小幅回升：

   • 重点覆盖的21个大中城市二手房成交面积为109.39万平米，同比减少51.45%，但环比增加9.67%。
   • 一线城市二手房成交同比减少58.91%，但环比增长45.83%。
   • 成都、杭州、南京等城市二手房成交同比降幅较大，部分城市如深圳、苏州等出现环比增长。

3. 库存去化周期略有下降：

   • 29个重点城市商品房可售面积合计为14168.86万平米，同比减少12.06%，环比减少3.09%。
   • 去化周期为75.53周，较上上周减少2.48周。
   • 一线城市去化周期较长，二线城市去化周期有所下降，三线城市去化周期有所上升。

4. 土地市场活跃度提升：

   • 百大城市年初至今土地成交总价达593.56亿元，较去年全年平均水平增加29.88%。
   • 土地成交面积和金额同比均有显著增长，尤其在三线城市。
   • 土地成交均价和溢价率整体上升，但政策调控影响下部分城市土地市场趋冷。

关键信息

• 政策环境：

  • 十九大再次强调“房住不炒”和长效机制建设，政策不确定性增加。
  • 住建部部长王蒙徽表示不会放松调控，房地产市场趋于稳定。
  • 北京市出台共有产权房管理政策，规定共有产权房未满5年禁转让产权份额。

• 市场表现：

  • 上周中信地产板块全周下跌1.43%，相对沪深300超额收益为-1.58pct。
  • 住宅、商业、园区和服务商板块分别下跌1.82%、1.36%、0.28%和0.57%。

• 数据统计：

  • A股房地产公司家数为153家，总市值为26,593亿元。
  • 市盈率（TTM）为17.17，市净率（LF）为2.12。
  • 2017年年初至今新房成交面积周均612.47万平米，较去年全年平均水平减少18.49%。

投资建议

1. 关注龙头房企：

   • 龙头房企凭借销售端的强势表现，市场集中度提升，建议关注万科、招商和保利。

2. 关注商业地产运营商：

   • 现阶段现金流稳定、估值较低的优质商业地产运营商值得关注，如陆家嘴、中国国贸。

3. 关注租赁产业链相关机会：

   • 政策推动下，租赁市场发展加快，建议关注世联行等房地产服务商，以及区域国资开发商如北京城建、张江高科、南京高科等。

4. 政策改革预期：

   • 房产税、共有产权、REITs等政策改革预期提升，对行业长期发展有积极影响。

图表目录

• 图表1：68城新建商品房成交汇总
• 图表2：68城新建商品房成交
• 图表3：一线城市新建商品房成交
• 图表4：二线城市新建商品房成交
• 图表5：三线城市新建商品房成交
• 图表6：北京新建商品房成交
• 图表7：上海新建商品房成交
• 图表8：广州新建商品房成交
• 图表9：深圳新建商品房成交
• 图表10：21城二手商品房成交汇总
• 图表11：21城二手商品房成交
• 图表12：一线城市二手商品房成交
• 图表13：二线城市二手商品房成交
• 图表14：三线城市二手商品房成交
• 图表15：29城商品房可售面积及去化周期
• 图表16：29城商品房可售面积及去化周期
• 图表17：一线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表18：二线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表19：三线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表20：百城土地供应及挂牌均价
• 图表21：百城土地供应
• 图表22：一线城市土地供应
• 图表23：二线城市土地供应
• 图表24：三线城市土地供应
• 图表25：百城土地成交面积
• 图表26：百城土地成交金额
• 图表27：百城土地成交
• 图表28：百城土地成交均价及溢价率
• 图表29：一线城市土地成交
• 图表30：一线城市土地成交均价及溢价率
• 图表31：二线城市土地成交
• 图表32：二线城市土地成交均价及溢价率
• 图表33：三线城市土地成交
• 图表34：三线城市土地成交均价及溢价率

行业热点

1. 住建部表态：

   • 不会放松对房地产市场的调控，强调分类调控和长效机制建设。

2. 北京共有产权房政策：

   • 共有产权房未满5年禁转让产权份额，强化了封闭管理和循环使用。

3. 宁夏房产税细则：

   • 未涉及个人住房征税问题，仅对行政区划调整进行条款修订。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场调整的双重压力下，新房成交持续低迷，二手房市场有所回升，库存去化周期有所下降，土地市场活跃度提升。政策不确定性增加，尤其是房产税、共有产权、REITs等改革预期，对行业长期发展有重要影响。建议投资者关注龙头房企、商业地产运营商以及租赁产业链相关机会，以应对市场变化和政策调整。