20171127-招商证券-房地产行业2018年度策略报告_地产股_画龙_房企创新变现模式_点睛__46页_2mb

房地产行业2018年度策略报告总结

核心内容

2018年被视为房地产行业的基本面小年和转折年，预计全国商品房销量将下降5%-10%，房价将在销量回调后滞后企稳，行业将呈现“宽U型”走势，销量底部出现在2018年第二至第三季度。房地产板块将出现超额收益，部分绩优蓝筹股提前出现配置窗口。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业仍是经济支柱，城镇化下半场将推动行业转型和创新金融工具的发展，如REITs。房地产的强周期属性仍然存在，但配置属性逐渐增强。
• 变现模式变化：房企从“开发+销售”向“开发+销售+持有+金融”转变，REITs等金融工具的出现是行业发展的结果，旨在提高周转效率和资产价值。
• 行业周期判断：2018年为小年，但为行业转折点，预计中周期顶部将在2019年出现。
• 销量与价格关系：销量先行于价格，价格滞后回调，2018年销量见底后，房价有望企稳回升。
• 区域差异：一线率先企稳，二线次之，三四线最后，全国销量底部落在2018年Q2-Q3。
• 流动性影响：房地产行业流动性变化对价格有重要影响，低估值地产股在市场调整中更具吸引力。
• 上下游行业：上游行业（如有色、建材、建筑）仍处于改善通道，而下游（家电、家居）改善空间有限。

关键信息

一、2018年房地产行业基本面预测

• 销量：预计同比下降5%-10%，全年呈“宽U型”走势，销量底部出现在2018年Q2-Q3。
• 新开工：预计同比下降0%上下，全年呈“宽U型”走势。
• 开发投资：预计增长0%-5%，前高后低，受拿地和建安投资影响。

二、房地产上下游行业分析

• 上游行业：如有色、建材、建筑等，仍处于改善通道，但增速放缓。
• 下游行业：如家电、家居等，改善空间有限，受地产周期影响较大。
• 行业背离程度：上游行业与房地产背离程度较高，下游则相对同步。

三、房地产与金融工具

• REITs：作为一种提高周转的金融工具，REITs的出现是城镇化发展的结果，有助于房地产行业的资产配置。
• 租赁市场：租赁市场将迎来发展年，13个试点城市有望拉动新开工和投资增长约1%-2%。

四、市场流动性与配置建议

• 流动性：房价将滞后回落，但市场流动性对低估值地产股有利，预计2018年房地产板块迎来配置窗口。
• 配置建议：推荐资源型蓝筹股（如华侨城A）、周转型蓝筹股（如金地集团、保利地产）、周转型弹性品种（如阳光城、泰禾集团）及租赁、REITs、国改等主题，关注嘉宝等标的。

五、风险提示

• 流动性波动：房地产行业流动性风险加大。
• 长效机制：政策超预期可能影响行业走势。
• 利率变化：按揭利率上行将压制需求，但预计将在2018年小周期见顶。

重点公司财务指标

总结

2018年房地产行业将经历基本面小年和行业转折，销量和价格将出现“宽U型”走势，部分蓝筹股和租赁相关标的将有超额收益机会。行业将逐步从“开发+销售”转向“开发+销售+持有+金融”，金融工具的创新将成为行业的重要推动力。在流动性改善和配置需求增加的背景下，低估值地产股将更受青睐。