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仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部2018年酒店投资展望总结

核心内容

仲量联行发布的《2018年酒店投资展望》报告，对全球主要酒店市场的发展趋势进行了分析。报告指出，尽管2017年某些市场出现波动，但整体投资环境依然积极，投资者对酒店市场的信心增强，尤其是美国、欧洲和亚太地区。

主要观点

区域亮点

• 北美地区：酒店市场投资动因保持稳定，预计2018年交易量将维持在280亿美元左右，受美国税改法案推动，投资者热情持续高涨。
• 欧洲市场：法国市场在恐怖袭击后出现反弹，成交量有望上涨，预计达成多笔重大交易。英国市场交易量将略有下滑，但投资者热情不减。德国和西班牙仍是热门投资目的地。
• 亚太地区：交易量预计同比上涨约10%，日本将成为亮点，因其海外游客人数将达到新高，推动酒店行业增长。新加坡和印度也受到投资者关注。
• 中东市场：投资者类型多样，包括主权财富基金、超高净值个人和房地产投资信托基金，美国仍是首选投资目的地，尤其关注纽约、旧金山和洛杉矶等城市。

宏观经济环境

• 全球GDP增长：IMF将2018年全球GDP增长率预测上调至3.7%，旅游市场持续活跃。
• 美国GDP增长：受税改法案影响，预计2018年美国GDP增长2.3%。
• 欧元区增长：欧元区GDP预计增长2%，尽管经历了大选和脱欧谈判等政治事件。
• 酒店RevPAR增长：美国、欧洲和亚太地区的RevPAR预期增长良好，其中美国增长2.7%，亚太地区增长3%-4%。

新增供给情况

• 北美地区：新增酒店项目数量下降，但多数将在2018年交付，市场需求将逐步消化。
• 亚太地区：新增客房供应量小幅回落，主要由于部分项目已交付及新兴市场项目减少。
• 中东与非洲：新增供给持续入市，经济增速和中产阶级扩大推动旅游市场发展。
• 中国大陆：新增供给受到政策调控影响，增速受限，尤其是一线城市。

投资者结构

• 资产组合投资者：2017年占酒店收购方的70%，预计2018年占比将继续增加。
• 私募股权投资者：已募集大量资本，准备进军房地产市场，推动酒店交易。
• 机构投资者：交易市场份额自2014年以来翻倍，仍将是主力买家。
• 公众REIT：在美国市场表现强劲，仍是主要买家之一。

债券基金趋势

• 债券基金增长显著：2017年规模从160亿美元增至490亿美元，增幅超过200%。
• 成为主要融资来源：自经济衰退以来，债券基金已成为酒店融资市场最大的债权群体，尤其是在美国，因其资本要求灵活、贷款比率高。
• 欧洲市场变化：传统银行仍占主导，但债券基金放贷比例上升，新借贷方增多。

共享住宿影响

• 共享住宿占比低：全球酒店房晚数中仅占3%，至2025年增长至5%。
• 对门户市场影响大：在纽约、旧金山、伦敦、巴黎和悉尼等城市，共享住宿占房晚数约10%。
• 缓解热门市场压力：共享住宿在这些城市缓解了旅游需求，但并未显著影响酒店业绩。

并购市场前景

• 大型并购活跃：2017年全球达成多笔大型并购交易，如万豪收购喜达屋、雅高收购Mantra Group。
• 未来并购趋势：预计将继续出现更多并购活动，以扩大规模、提升经营效率和收益。
• 共享住宿领域并购：如凯悦收购Oasis、爱彼迎收购LuxuryRetreats等，显示并购趋势向非传统住宿方式扩展。

关键信息

• 2018年全球酒店投资市场整体保持积极，亚太地区交易量预计增长10%。
• 美国、欧洲和日本将成为主要投资目的地。
• 债券基金在酒店融资中占据主导地位，尤其在美国市场。
• 共享住宿虽增长迅速，但对酒店市场影响有限，主要集中在门户城市。
• 机构投资者和资产组合投资者将成为未来酒店市场的主要买家。

图表说明

• 各主要地区市场新建酒店客房供给量增长情况
• 酒店收购领域各类型投资者占比情况
• 各地区跨境资本对酒店资产的收购情况
• 全球封闭式房地产私募基金待投资现金分布
• 全球性预测：酒店住宿 vs. 非传统住宿方式

总结

2018年全球酒店投资市场将在宏观经济改善、投资者信心提升及多样化投资策略的推动下继续增长。尽管亚太地区交易量因缺乏大型并购事件而略有下降，但日本和新加坡等市场仍具潜力。美国和欧洲市场因其稳健的经济基础和良好的酒店交易业绩，将继续吸引大量投资。债券基金因低利率环境和灵活资本要求，将成为酒店融资的重要来源。共享住宿虽在某些市场增长较快，但对整体酒店市场影响有限。未来，随着并购活动的增加，酒店行业将继续向规模化、专业化方向发展。