20251212-交银国际证券-房地产行业月报_11月楼市延续调整态势；料明年市场将保持稳定_15页_711kb

房地产行业月报总结

核心内容概览

2025年11月，房地产行业延续调整态势，整体销售表现有所下滑，但部分国企开发商表现突出，政策层面继续推动房地产高质量发展。市场情绪与政策导向对行业未来走势产生重要影响。

主要观点

• 销售表现：前100名开发商11月销售总额环比下降11.7%，主要上市开发商销售额环比下降11.1%。其中，华润置地销售额环比增长50%，带动销售均价上升2.3%。
• 市场趋势：预计2026年市场将保持稳定，买家偏好国企项目。部分民营房企可能加速债务重组，资本市场情绪好转。
• 政策动向：中央政策继续优化“人、房、地、钱”要素配置，推动城市更新、改善性住房供给、保障性住房建设及“好房子”建设。地方层面超33个城市出台政策，涉及公积金、城市更新、“以旧换新”等领域。
• 投资建议：中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），认为其销售执行能力更强，具备长期增长潜力。

关键信息

1. 销售数据

• 前百开发商销售总额：11月环比下降11.7%，至2,444亿元。
• 销售面积：11月销售面积环比下降2.7%，至1,317万平方米。
• 前50房企市占率：国企市占率增至76.4%（前十个月为75.6%）。
• 主要开发商表现：
  • 保利发展：11月销售额18.1亿元，环比下降14%，同比-25%。
  • 华润置地：11月销售额23.0亿元，环比增长51%，同比-11%。
  • 绿城中国：11月销售额12.5亿元，环比增长1%，同比-32%。
  • 中海地产：11月销售额22.2亿元，环比增长19%，同比-26%。
  • 越秀地产：11月销售额5.1亿元，环比下降59%，同比-48%。
  • 龙湖集团：11月销售额3.6亿元，环比下降27%，同比-55%。
  • 碧桂园：11月销售额2.9亿元，环比下降16%，同比-22%。
  • 项目销售情绪：10城新房成交量环比上升7.77%，库存去化周期扩大至20.78个月。

2. 价格指数

• 新建商品住宅价格指数：10月同比下跌2.6%，环比下跌0.5%。
• 二手商品住宅价格指数：10月同比下跌5.4%，环比下跌0.7%。
• 城市分化：一/二/三线城市新建住宅价格同比跌幅分别为-0.8%、-2.0%、-3.4%；二手住宅价格同比跌幅分别为-4.4%、-5.2%、-5.7%。

3. 政策动态

• 中央政策：推动房地产高质量发展，优化“人、房、地、钱”配置，加强城市更新、改善性住房供给、保障性住房建设及“好房子”建设。
• 地方政策：
  • 青岛、南昌、湖南平江县等出台购房补贴、规范销售、现房销售等政策。
  • 大庆、阳江、洛阳、郑州、天津等放宽公积金政策，便利购房。
  • 广州、上海、重庆等支持城市更新、保障性租赁住房及“以旧换新”活动。
  • 湖南、江苏、海南等地优化房地产市场治理，加强行业监管。

4. 公司动态

• 上海：保利置业、华润置地、中海地产等推出新盘，其中华润置地“漂启滨江”项目首开售罄，均价13.67万元/平方米。
• 龙湖集团：美元债价格下跌2.1美分，创2025年4月以来最大跌幅。
• 富力地产：141亿美元离岸债务重组计划获法院批准，债权人支持率达77%。
• 碧桂园：11月权益销售金额约23.5亿元，累计1-11月权益销售金额达303亿元。
• 中海地产：5.43亿元摘得长沙天心区宅地，楼面价6550元/平方米。
• 招商蛇口：发行50.4亿元公司债，票面利率1.77%。

投资启示

• 二级市场的需求持续改善，好于一级市场。
• 国企开发商表现优于民企，建议关注华润置地和越秀地产。
• 民营房企或借资本市场情绪好转加速债务重组。
• 未来市场将保持基本稳定，建议投资者关注政策导向下的改善性住房及城市更新相关企业。

估值概要

附注

• 本报告由交银国际发布，分析员谢骐聪、莫佩雯。
• 报告提供投资建议，但不构成购买或出售证券的直接建议。
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