2022年闽北市场半年报总结
核心内容概述
2022年上半年，闽北市场在宏观政策与疫情双重影响下整体表现低迷。核心一二线城市虽有政策支持与供应带动，但成交仍受限；弱二线及三四线城市政策调整空间较大，但市场恢复仍需时间。房地产市场呈现出“先降后升”的趋势，政策对冲空间需关注经济与财政情况。市场库存高企，去化周期长，部分板块库存严重，影响去化表现。
主要观点
- 政策松绑：中央政策明确“托底”信号，多数城市政策“应出尽出”。一线城市政策调整空间小，热点二线城市有微调可能，弱二线及三四线城市仍有一定调整空间。
- 市场表现：上半年新房市场整体低迷，核心一二线城市韧性较强，二三线城市跌幅较大。二手房市场率先恢复，部分城市出现“卖一买一”现象，但基本面较弱的城市市场活跃度较低。
- 土地市场：土地出让热度低迷，溢价率维持在低位。多数地块流拍或底价成交，国央企及地方城投仍是主力。福州五区涉宅用地供应集中在晋安区和仓山区。
- 经济影响：房地产是主要拖累项，宏观经济承压明显。下半年经济复苏情况将影响房地产市场走势。
- 市场库存：福州五区总库存达614万方，去化周期31.3个月，库存主要集中在三江口、东区、帝封江、北区板块。
- 房企表现：融侨集团在成交金额上居首，万科、建发等房企表现稳定，但整体市场成交面积与金额均下滑。
关键信息
一、宏观环境与政策回顾
- 2022年4月29日中央定调后，政策多发，市场预期初步企稳。
- 一线城市政策敏感度高，调整空间小；二线城市有微调可能；弱二线及三四线城市仍有调整空间。
- 政策方向包括限购、限贷、限售的放松，如缩短社保年限、降低二套首付比例、利率下调等。
二、新房市场表现
- 3-4月市场因疫情与经济下行重回低迷，5月看房热度回升，6月成交高峰。
- 30城新房供求同比分别下降43%、49%，核心一二线城市表现相对较强。
- 福州五区新房成交面积同比大幅下降，但部分项目如万科城市之光表现较好。
三、二手房市场表现
- 二手房市场先于新房恢复，核心一二线城市成交量反弹。
- 优质项目带动换房链条修复，如广州、北京、成都等。
- 部分城市存在一二手市场博弈，如重庆、天津。
四、土地市场表现
- 全国土地市场整体低迷，300城宅地供应下降43%，成交下降55%。
- 福州五区土地供应集中在晋安区和仓山区，溢价率维持在低位。
- 土地流拍比例较高，多数地块底价成交，国央企及地方城投仍是主力。
五、市场库存情况
- 福州五区总库存614万方，去化周期31.3个月。
- 库存主要集中于三江口、东区、帝封江、北区板块。
- 东区板块库存高企，去化率较低。
六、市场供应预判
- 下半年预计供应量为86万方，重点城市如北京、上海、广州、厦门、合肥、杭州、成都将出现供应高峰。
- 供应放量将带动成交上升，但市场整体仍处于低迷状态。
七、福州五区市场预判
- 政策预判：政策将持续松绑，刺激刚性和改善住房需求。
- 供应预判：下半年供应量回升，优质项目集中入市。
- 量价预判：成交量预计小幅下滑，市场整体仍低迷，传统“金九银十”难现成交波峰。
市场走势分析
- 核心一二线城市：市场率先修复，豪宅项目热销带动市场氛围，但成交量仍需释放。
- 弱二线及三四线城市：市场表现平淡，政策刺激效果有限，需求较弱限制回弹幅度。
- 经济复苏：需关注宏观经济复苏情况，特别是消费与投资情况，这对房地产市场有重要影响。
- 政策力度：下半年政策可能进一步加码，重点关注中央政治局对房地产的表态及地方财政压力。
表格汇总
重点城市新房成交面积情况（万㎡）
| 城市 |
1-6月累计同比 |
4月环比 |
5月环比 |
6月环比 |
| 上海 |
-34% |
-83% |
10% |
743% |
| 西安 |
-17% |
-43% |
-7% |
5% |
| 深圳 |
-36% |
0% |
-33% |
68% |
| 长沙 |
-43% |
-24% |
25% |
11% |
| 苏州 |
-39% |
-25% |
41% |
52% |
| 南京 |
-39% |
-14% |
17% |
21% |
| 北京 |
-32% |
-5% |
-24% |
49% |
| 合肥 |
-55% |
-4% |
13% |
-15% |
| 广州 |
-31% |
8% |
15% |
50% |
| 成都 |
-31% |
8% |
7% |
52% |
| 杭州 |
-69% |
7% |
-18% |
99% |
| 厦门 |
-62% |
15% |
-9% |
2% |
重点城市土地成交情况（万㎡）
| 城市 |
2021年三批次成交建面 |
2022年一批次成交建面 |
2022年二批次成交建面 |
| 北京 |
91 |
161 |
144 |
| 广州 |
226 |
262 |
/ |
| 南京 |
383 |
99 |
144 |
| 合肥 |
201 |
219 |
260 |
| 苏州 |
368 |
165 |
198 |
| 宁波 |
334 |
256 |
204 |
| 成都 |
287 |
357 |
/ |
| 厦门 |
31 |
61 |
79 |
| 福州 |
108 |
61 |
58 |
| 东莞 |
27 |
32 |
78 |
福州五区商品住宅成交情况（万㎡）
| 板块 |
成交面积 |
面积环比 |
成交均价 |
均价环比 |
| 中心 |
4.74 |
-47% |
34959 |
22% |
| 西区 |
3.83 |
-31% |
36391 |
-7% |
| 东区 |
8.30 |
-47% |
33001 |
-5% |
| 北区 |
14.59 |
-32% |
22551 |
-8% |
| 桂湖 |
3.35 |
-14% |
10805 |
-7% |
| 金山 |
7.77 |
22% |
29950 |
4% |
| 奥体 |
3.16 |
-41% |
31783 |
11% |
| 烟台山 |
4.44 |
-45% |
29527 |
-5% |
| 义序 |
2.85 |
-69% |
26057 |
0% |
| 南站 |
1.68 |
-31% |
26140 |
1% |
| 三江口 |
7.08 |
-56% |
24108 |
1% |
| 帝封江 |
4.36 |
-61% |
23318 |
5% |
| 会展 |
5.57 |
-35% |
26667 |
-4% |
| 快安 |
3.63 |
-35% |
15706 |
-5% |
| 马尾老城区 |
1.44 |
-77% |
13990 |
-4% |
市场排名
福州五区商品住宅成交面积排行榜
| 排行 |
名称 |
区域 |
成交面积（万㎡） |
占比 |
成交套数 |
成交金额（亿元） |
| 1 |
万科城市之光 |
仓山区 |
4.53 |
5.50% |
387 |
13.43 |
| 2 |
招商江悦府 |
马尾区 |
2.46 |
2.99% |
271 |
3.77 |
| 3 |
碧桂园正荣悦玲珑 |
晋安区 |
2.45 |
2.98% |
285 |
2.36 |
| 4 |
阳光城象屿登云湖 |
晋安区 |
2.42 |
2.94% |
173 |
6.40 |
| 5 |
榕发悦乐郡 |
晋安区 |
2.20 |
2.67% |
172 |
7.57 |
| 6 |
榕耀之城 |
仓山区 |
2.16 |
2.62% |
275 |
4.38 |
| 7 |
海月江南 |
仓山区 |
2.14 |
2.60% |
155 |
5.87 |
| 8 |
福州滨江正荣府 |
仓山区 |
2.00 |
2.43% |
190 |
6.40 |
| 9 |
融侨外滩壹号 |
仓山区 |
1.98 |
2.41% |
63 |
8.68 |
| 10 |
鲁能公馆三期 |
晋安区 |
1.86 |
2.26% |
164 |
5.21 |
福州五区房企成交金额排行榜
| 排行 |
名称 |
成交金额（亿元） |
占比 |
成交面积（万㎡） |
成交套数 |
| 1 |
融侨集团 |
16.08 |
7.47% |
4.30 |
244 |
| 2 |
建发房产 |
10.68 |
4.96% |
3.11 |
215 |
| 3 |
万科地产 |
10.11 |
4.70% |
3.75 |
345 |
| 4 |
首开股份 |
9.16 |
4.25% |
3.35 |
350 |
| 5 |
龙湖集团 |
9.11 |
4.23% |
3.45 |
339 |
| 6 |
融信集团 |
8.73 |
4.06% |
3.92 |
377 |
| 7 |
福州市建发 |
7.62 |
3.54% |
2.21 |
174 |
| 8 |
保利发展 |
6.48 |
3.01% |
2.04 |
170 |
| 9 |
正荣集团 |
6.44 |
2.99% |
2.66 |
262 |
| 10 |
鲁能集团 |
5.31 |
2.47% |
1.89 |
167 |
福州五区政策与市场展望
政策预判
- 福州五区政策持续松绑，包括放宽限购、降低首付比例、优化公积金政策等。
- 政策效果有限，市场仍需时间恢复。
供应预判
- 下半年预计供应量为86万方，优质项目集中入市。
- 供应放量将带动成交上升，但市场整体仍处于低迷状态。
量价预判
- 成交量预计小幅下滑至74万方。
- 传统“金九银十”市场难现成交波峰。
闽侯市场情况
- 购房补助：购房补助为1万元-3万元，契税奖励为50%-80%。
- 人才争夺：针对在校大学生购房分批次奖励，总额为10-18万元。
- 政策效果：政策不适用于高新区，效果大打折扣。
总结
2022年上半年闽北市场整体表现低迷，政策放松未能有效提振市场。核心一二线城市表现相对较强，但成交量仍需释放；弱二线及三四线城市市场平淡，政策刺激效果有限。土地市场持续低迷，多数地块流拍或底价成交。市场库存高企，去化周期长，部分板块库存严重。下半年市场预计供应量回升，但成交量可能小幅下滑。政策力度需关注经济与财政情况，市场走势仍需观察。
