房地产企业研究：极限测试：若融资全停，房企现金流能撑多久？_16页_922kb

房企现金流压力测试总结

核心内容

本研究分析了在完全停止融资的情况下，不同梯队的房企现金流压力情况。研究指出，现金流是房企生存和发展的关键，若现金流紊乱，房企可能面临借债、卖项目甚至破产重组的风险。通过对2019年至2021年的现金流变动进行测算，得出各梯队房企在不同情景下的现金流压力情况。

主要观点

• 现金流是企业的血液，房企应重视现金流的稳定性和可持续性。
• 融资收紧与偿债高峰期使筹资性现金流入减少，房企需依赖销售回款维持正常经营。
• 行业政策敏感性强，2019年房企筹资性现金流入和流出均减少，反映行业调控的深化。
• 大中型房企资金优势明显，能有效应对融资停止带来的压力，而小型房企则面临更大风险。

关键信息

一、融资收紧与现金流变动趋势

房企现金流变动可分为三个阶段：

1. 第一阶段（2015-2016Q4）：公司债放开，房企融资规模扩大，筹资性现金流入增长，推动经营性现金流入与流出同步扩大。
2. 第二阶段（2016Q4-2017）：行业调控，融资收紧，筹资性现金流入收缩，投资性现金流出增加。
3. 第三阶段（2018-2019）：行业调控升级，融资渠道持续收紧，筹资性现金流入和经营性现金流出同向减少，筹资性现金流出和经营性现金流入增长。

二、房企梯队与现金流表现

1. 第一梯队（如万科、保利、绿地等）：

   • 销售回款增长稳定，2019年预计增长20%。
   • 即使停止融资，只要保持销售回款增长，基本无现金流压力。
   • 在销售回款下降20%的情况下，仍可维持现金流平衡。

2. 第二梯队：

   • 销售回款增速为23%，拿地支出增速为15%。
   • 若停止融资，2020年将面临较强现金流压力，2021年仍需保持回款增长或减少拿地支出才能缓解压力。
   • 建议重视高价值土地，控制拿地支出，同时提升销售回款水平。

3. 第三梯队：

   • 销售回款增速下降，2019年中期同比增速仅为6.2%。
   • 若停止融资，2020和2021年将面临严重资金缺口。
   • 建议重视深耕和区域品牌力建设，减少拿地支出，提升销售回款。

三、现金流压力测试方法

• 可用来偿还债务的现金 = 现金及现金等价物 + 销售商品、提供劳务收到的现金 + 收到的税费返还 + 收到其他与经营活动有关的现金 + 收回投资收到的现金 + 取得投资收益收到的现金 + 收到其他与投资活动有关的现金 + 吸收投资收到的现金 + 取得借款收到的现金 + 发行债券收到的现金 + 收到其他与筹资活动有关的现金。
• 融资缺口 = 可用来偿还债务的现金 - 偿还债务支付的现金。
• 现金流压力测试 = 融资缺口 / 筹资性现金流入。

若压力测试结果为负，则房企面临现金流压力。

四、融资停止情景下的现金流压力测试结果

五、结论

• 第一梯队房企：即使全面停止融资，只要保持销售回款增长，基本不会面临现金流压力。
• 第二梯队房企：需控制拿地支出，提升销售回款水平，以缓解现金流压力。
• 第三梯队房企：销售回款下降明显，若停止融资，易面临现金流断裂，需重视深耕和区域品牌力建设。

数据来源

• 亿翰智库
• 《2019年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》

建议

• 大型房企应保持销售回款增长，以应对融资停止带来的压力。
• 中型房企应控制拿地支出，重视高价值土地。
• 小型房企应减少拿地支出，提升销售回款，同时注意融资风险。

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