20211031-中诚信国际-房地产行业_房地产税改革试点工作的开展短期对房地产销售将产生一定负面影响_长期需关注区域布局欠佳的房企信用质量_6页_755kb

房地产税改革试点工作分析总结

核心内容

2021年10月，全国人民代表大会常务委员会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税立法和改革进入实质性推进阶段。该政策旨在构建房地产市场长效调控机制、发挥收入分配调节作用、拓宽地方政府税源，从而推动房地产市场健康平稳发展，助力实现共同富裕目标，缓解地方财政对土地出让收入的依赖。

主要观点

• 房地产税改革的三大目标：

  • 构建房地产市场长效调控机制，抑制投资性购房需求，弱化房地产金融属性。
  • 发挥收入分配调节作用，缩小贫富差距，促进社会公平。
  • 拓宽地方政府税源，增强财政可持续性。

• 试点城市及政策预期：

  • 试点城市范围有限，大概率选择房价上涨较快的热点城市。
  • 征收方式可能采用累进税率，对自住性住房给予一定免征或少征优惠。
  • 市场普遍预期房地产税将在年内落地，但具体细则仍需地方政府制定。

• 对房地产市场的影响：

  • 短期影响：抑制投资性购房需求，压制市场热度，部分房企销售压力加大，流动性风险上升。
  • 长期影响：房地产市场需求将更多依赖区域经济发展和人口规模，房企区域布局对信用质量影响显著，需重点关注缺乏人口及经济支撑的区域。

• 对房企信用质量的影响：

  • 债务压力大、销售回款不佳的房企可能面临更大的流动性挑战。
  • 若房地产税试点城市范围及征收力度超出市场预期，将加剧房企信用风险，并可能对上下游企业产生传导效应。

关键信息

• 试点时间：授权期限为五年，具体启动时间由国务院决定。
• 征税对象：居住用和非居住用房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
• 税收减免：对自住性住房可能实施免征或少征，以保护刚需购房者。
• 市场数据：
  • 2021年上半年，全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和27.7%。
  • 下半年房地产销售降温，7月至9月单月销售面积和销售额均较上年同期回落，8月、9月销售面积甚至低于2019年同期水平。

区域分化趋势

• 随着房地产税的实施，不同区域房地产市场分化将进一步加剧。
• 弱能级城市因土地供应较多、人口增长缓慢，可能面临更大的库存压力。
• 房企销售业绩将更加依赖其区域布局和当地经济发展水平。

市场预期与政策推进

• 中诚信国际预计房地产税改革试点将以稳妥方式推进，符合市场预期。
• 若政策落地过快或力度超出预期，可能对刚性购房需求产生一定负面影响，进而加剧行业融资收紧和信用风险上升。
• 需持续关注房地产税试点方案及各地实施细则，评估其对市场和房企信用的具体影响。

风险提示

• 房地产税改革可能对房企流动性造成压力，尤其是财务纪律较差、库存压力较大、外部融资受限的房企。
• 房地产行业风险可能引发连锁反应，需警惕信用风险的外溢效应。
• 建议房企加强区域布局优化，关注人口及经济增长支撑，以提升信用质量。

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