房地产税专题报告：房产税开征挑战大，收入分配调节可期-20170920-东兴证券-13页-1mb

房产税开征分析报告总结

核心内容概述

本报告围绕我国房产税开征的现实困境、必要条件及未来展望展开分析，旨在探讨房产税在当前经济环境下的可行性、影响及社会意义。报告指出，房产税的开征虽具有调节收入分配、促进住房租赁市场发展等积极作用，但在实际操作中面临诸多挑战，需谨慎推进。

主要观点

1. 房产税开征面临的现实困境

• 房产来源复杂：居民房产来源多样，包括商品房、福利性住房、回迁房等，导致利益博弈复杂，难以“一刀切”。
• 房价波动与宏观政经形势相关：不同城市、不同地段的房价差异大，评估房产价值成为现实难题。
• 金融系统风险：房产税开征可能导致房产抛售，引发房价下跌，进而影响金融机构抵押物价值，带来系统性风险。
• 货币困境：房产作为货币蓄水池，若房产税抽离大量资金，可能引发商品市场价格暴涨，影响底层群体利益。

2. 房产税开征需具备的条件

• 法理基础需明确：房产税的征收需有清晰的法律依据，同时应兼顾合理投资需求，避免抑制中产阶层的正常购房行为。
• 免征额、税率、用途需明确：税率不宜过高，应设定合理的免征额，并确保房产税收入用于改善民生，如廉租房、保障性住房建设。
• 影响多数群体利益需最小化：房产税应以不干扰中低收入群体和多数居民的正常生活为前提，保障宏观经济稳定。

3. 房产税的展望

• 主要调节收入分配差距：房产税将主要针对高收入和高资产群体，尤其是拥有大量房产的富豪阶层，以实现收入再分配。
• 成为转移支付税种：房产税收入可用于公共福利，如廉租房和保障性住房，具有明显的转移支付功能。
• 促进住房租赁市场发展：房产税将减少房产闲置，推动租赁市场发展，有助于降低中低收入群体的住房成本。
• 缓解财政赤字压力：房产税的开征有助于增加财政收入，缓解财政收支压力，对财政可持续发展具有积极意义。

关键信息

房产税征收对象与税率

• 上海：试点房产税针对增量房，税率在0.4%-0.6%之间，但未涵盖存量房，可能增加新购房者的负担。
• 重庆：试点房产税针对高端住房，税率0.5%-1.2%之间，但对大部分民众实际影响不大。
• 税率设定：建议税率设定在0.5%左右，以避免对中产阶层造成过重负担。

房产税的用途

• 廉租房与保障性住房：房产税收入应优先用于廉租房和保障性住房建设，以满足弱势群体的住房需求。
• 公共服务与房屋维护：房产税应用于改善居民基本公共服务和房屋质量维护，体现“取之于民，用之于民”的原则。

房产税的社会影响

• 调节收入分配：房产税有助于缩小贫富差距，尤其针对富豪阶层的多套房产进行征税，能有效抑制投机行为。
• 促进房地产市场理性发展：房产税的征收将促使房地产投资趋于理性，减少市场大起大落现象。
• 对中低收入群体有利：房产税的开征将推动住房租赁市场发展，降低中低收入群体的住房成本。

房产税与财政政策

• 财政收支压力：2006-2015年财政赤字问题突出，房产税的开征可缓解财政收支矛盾。
• 转移支付功能：房产税具有明显的转移支付属性，有助于实现社会公平与资源合理配置。

风险提示

• 资本市场稳定性：房产税开征可能对资本市场产生冲击，尤其是引发房地产市场波动，影响相关金融资产价格。
• 政策执行难度：房产税的征收需考虑不同城市的实际情况，实施“因城施策”，避免操作复杂性和社会不公平。

附录：研究团队简介

• 分析师：谭淞
  • 经济学博士，9年证券从业经验，曾获多项研究奖项。
• 研究助理：汤黎明
  • 经济学博士，参与多项宏观经济研究课题，有丰富的行业研究经验。
• 研究助理：陈巧巧
  • 会计学硕士，具备扎实的财务分析能力，擅长信用债研究。

结论

房产税的开征是我国房地产市场调控的重要手段，其在调节收入分配、促进住房租赁市场发展方面具有积极作用。然而，其实施需在法理基础、税率设定、免征条件等方面进行充分考量，确保不影响大多数群体利益，维护宏观经济稳定。房产税的开征应以“因城施策”为原则，兼顾公平与效率，实现帕累托改进。