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2019，房地产是喜是悲？总结

核心内容

2019年房地产行业面临多重挑战，整体呈现“销售转负、开工前高后低、投资放缓”的趋势。行业核心矛盾在于资金紧张与政策调控的双重压力，导致房地产市场指标出现频繁背离，传统逻辑被打破。分析师指出，房地产行业的走势将受到政策、融资、销售、拿地等多重因素的影响，需谨慎对待市场变化。

主要观点

1. 投资篇：传统逻辑屡遭挑战

• 房地产开发投资中的各项指标出现背离：

  • 建安设备投资增速未随施工面积企稳而反弹，反而大幅下滑。
  • 施工与新开工增速背离，新开工高增而施工增长低迷。
  • 新开工与竣工、销售增速也出现背离，销售低迷导致房企被动停工，加剧了资金压力。

• 原因分析：

  • 资金紧张是导致各项指标背离的核心因素。
  • 资本开支下滑、资金来源受限、销售回款放缓共同作用，使房企投资意愿减弱。

2. 资金篇：资金决定一切

• 资金来源主要依赖外部融资和销售回款，二者均受政策和市场环境影响。

• 外部融资方面：

  • 信托融资量缩价升，平均收益率突破8%。
  • 美元债发行量稳中有升，但利率持续上行。
  • 国内信用债融资规模大幅缩减，利率高位运行，尤其对低资质房企影响更大。
  • 传统融资方式占比下降，新型融资工具如私募债、ABS等占比上升。

• 销售回款方面：

  • 销售面积同比增速放缓，销售均价保持高位。
  • 销售回款在开发资金来源中占比近50%，但增速放缓，对房企资金链形成压力。

• 房企杠杆率仍处于高位，接近70%，财务费用占比升至历史高位，接近总费用的三分之一。

3. 拿地篇：广义库存仍高，拿地“手”软

• 狭义库存（获预售证）库销比升至历史均值以上，显示销售疲软。
• 广义库存（包含土地储备）存货与营业收入之比攀升至332%，反映房企拿地多、销售慢。
• 土地市场表现疲软：
  • 全国土地购置面积、价款同比增速放缓。
  • 住宅用地流拍率创新高，溢价率跌至历史低点。
  • 土地成交量价同步下降，房企拿地热情持续回落。

4. 政策篇：微调不改“房住不炒”

• 政策基调明确，不希望再进行大刺激，同时防范房价大跌带来的系统性金融风险。
• 总体难大松、局部会微调成为未来政策走向。
• 按揭利率部分下调是随行就市，而非政策放松，且利率仍处于高位。
• 因城施策2.0强调差异化调控，部分城市放松政策以稳定市场，但整体仍以“房住不炒”为核心导向。
• 部分城市政策调整后又撤销，反映政策执行的复杂性和不确定性。

5. 预测篇：销售转负，开工先升后降，投资放缓

• 2019年销售：

  • 商品房销售面积同比或维持在0至-5%区间，全年或为负增长。
  • 销售均价增速仍高，但销售量增速放缓。

• 2019年新开工：

  • 前期高增，中期受期房销售放缓影响，增速或回落。
  • 开工与销售、竣工背离，反映房企为获取资金加快开工。

• 2019年施工与建安投资：

  • 初期可能有所上升，后期将随新开工放缓而下降。
  • 房地产开发投资同比增速预计从2018年的9.5%降至5%左右。

关键信息

• 房地产市场出现多个指标背离，反映出资金紧张、销售疲软、政策调控的多重影响。
• 融资环境趋紧，房企融资成本上升，融资方式趋于多元化但整体难度加大。
• 土地市场成交量价双降，流拍率高企，房企拿地意愿减弱。
• 政策层面强调“房住不炒”，短期内难以放松，但部分城市有微调迹象。
• 2019年房地产销售或转负，投资增速放缓，市场整体趋于理性。

行业及公司评级

估值方法的局限性

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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