20161020-安信证券-房地产9月销售及历史调控量价分析_不悲不喜_坚守价值_15页_1mb

房地产行业总结（2016年10月20日）

核心内容概述

2016年10月19日，统计局公布房地产行业1-9月数据，整体呈现投资及销售增长、库存去化加快的态势。尽管政策调控持续，但市场仍表现出较强的韧性，尤其是对一线城市的影响更为显著。

主要观点

1. 投资及资金情况

• 投资增长：1-9月全国房地产开发累计投资额7.46万亿元，同比增长5.8%；住宅投资占比66.9%，增长5.1%。
• 资金到位：地产开发累计到位资金10.47万亿元，同比增长15.5%，其中个人按揭贷款增速放缓至51.4%，但仍占资金来源的16.7%。
• 信贷偏好：金融机构新增贷款中，个人住房贷款占比达35.7%，显示对房地产按揭贷款的偏好提升，尤其在“资产荒”背景下。

2. 销售及库存情况

• 销售增长：1-9月商品房累计销售面积10.52亿方，同比增幅26.9%；销售额8.02万亿元，同比增速41.3%。
• “金9”效应：9月单月销售金额同比增56.1%，待售面积减少至6.96亿方，去化周期降至5.9个月。
• 住宅库存：住宅待售面积同比下降2.6%，连续两个月下降，显示去化压力较小。

3. 开工与竣工情况

• 新开工面积：1-9月全国新开工面积12.27亿方，同比增6.8%；竣工面积5.71亿方，同比增12.1%。
• 库存压力：一线城市的库存积累较少，与以往几轮宽松周期不同，销售增长未明显传导至开发投资，房企新开工热情不足。

4. 土地市场表现

• 土地购置：1-9月全国土地购置面积1.49亿平方米，同比降幅收窄至6.1%；土地成交价款增长13.3%。
• 核心城市土地价格：北京、上海等核心城市土地购置均价显著高于住宅成交均价，显示土地市场热度。

5. 历次调控对一线市场的影响

• 调控特点：本次930新政是自上而下的调控，延续传统的需求管理思路，限贷限购为主。
• 调控效果：调控对成交量有即时抑制作用，但对价格影响滞后；一线城市库存低，房价涨幅较大。
• 城市分化：一线房价涨幅远高于以往，三四线城市去库存仍是主基调，部分二线城市甚至出现下跌。

关键信息

• 低基数效应：1-9月投资增长仍受上年同期低基数影响，四季度预计维持5%-6%的增速。
• 信贷与货币政策：地产信贷紧缩与货币紧缩不同步，显示政策组合的复杂性。
• 去化周期：一线城市去化周期保持低位，库存压力较小，房价具备支撑。
• 投资策略：建议关注基本面扎实、估值稳健的行业龙头，以及受益于融资成本下行的公司。

投资建议

• 行业龙头：招商蛇口、保利地产
• 融资成本受益股：陆家嘴、中国国贸、阳光股份
• 区域优势股：上实发展、北京城建、京能置业
• 转型驱动股：高新发展、嘉宝集团

风险提示

• 货币增速下行：可能对市场产生压力。
• 政策反应过度：市场可能对调控反应过激，导致短期波动。

行业评级体系

• 收益评级：领先大市-A，未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 风险评级：A（正常风险），B（较高风险）。

分析师声明

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