深度报告-20250110-开源证券-房地产行业深度报告_止跌企稳专题二_去库存的测算及未来展望_26页_2mb

房地产行业深度报告：去库存展望与投资建议

核心观点

当前房地产市场正处于新一轮去库存周期中，受供求关系逆转、销售数据下滑等因素影响，库存高企、去化周期拉长。随着政策工具箱逐步启动，包括保障性住房收储、城中村改造、专项债土地回收等，预计未来三年库存将显著压缩，去化周期降至合理区间。

一、去库存必要性分析

• 供求倒置：三轮下行周期比较显示，本轮周期供需状况恶化，商品房供过于求、“停涨滞跌”。
• 库存积压：截至2024年10月，狭义库存待售面积375亿平，同比+20%；广义、超广义库存分别达203亿平、31亿平。
• 政策背景：中央层面自2023年7月会议起正式定调去库存，并延续至促进“止跌回稳”。

二、库存与去化周期测算

1. 三类库存解读：

   • 狭义库存：待售商品住宅面积375亿平，去化周期216个月，创历史新高。
   • 广义库存：已开工未售住宅面积203亿平，去化周期302个月。
   • 超广义库存：未开工+已开工未售合计31亿平，去化周期42个月。

2. 两年建设计划达成：

   • 保障房收储：162亿元保障房再贷款支持下，预计至2026年末可去库存2亿㎡。
   • 城中村改造：100万套货币化改造计划预计去库存6500万㎡（75%转化率）。
   • 土储专项债：重启土地回收机制，预计用85亿㎡土地抵消耗库存。

三、主要措施与成效预测

四、投资建议

• 首选房企：保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产等强信用、区域分布优的企业，具备高投资强度与市场化机制。
• 次选标的：既单边地产布局，又享受消费复苏红利的公司，如新城控股、龙湖集团。
• 后端机会：二手房交易渗透率提升衍生的后服务市场公司，如贝壳。

风险提示

• 宏观经济低迷风险
• 政策执行滞后可能性
• 行业竞争格局恶化预期

注：本分析基于2023年多轮房市数据及预测，仅供参考。