20210412-中国指数研究院-2021年一季度中国房地产市场研究报告_39页_4mb

2021年一季度中国房地产市场研究报告总结

核心内容概述

2021年一季度，中国房地产市场在“房住不炒”的政策导向下，整体保持平稳发展态势，但市场热度和预期波动明显。政策调控持续加码，土地和金融监管不断强化，重点城市成交规模达到近五年最高水平，而三四线城市在“两集中”政策影响下，地价和成交量显著提升。品牌房企积极营销，销售业绩大幅增长，同时调整拿地策略，优化资本结构，以应对日益严峻的金融环境。

主要观点

1. 政策环境

• 坚持“房住不炒”定位：中央继续强调“房住不炒”，并强化土地、金融等方面的调控政策，以稳定市场预期。
• 楼市调控加码：多地政策升级，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑制投机，保障刚需。
• 金融监管趋严：房企融资成本上升，债券融资规模回落，资金监管更加严格，防范系统性金融风险。
• 租赁市场发展：中央明确要求增加保障性租赁住房供给，推动租赁市场规范化发展，以缓解大城市住房问题。

2. 市场量价

• 新房价格总体平稳：一季度百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年较低水平。
• 重点城市表现突出：一线城市和东部热点二三线城市成交活跃度显著，成交规模达近五年最高水平。
• 二手房市场稳中有升：百城二手住宅价格累计上涨1.05%，一线城市涨幅最大，达3.20%。
• 供需关系趋紧：重点城市新增供应量创历史新高，但与需求相比仍显不足，短期库存明显下降。

3. 土地市场

• 地价保持上涨：全国300城住宅用地成交楼面均价创历史新高，同比上涨11.3%。
• “两集中”政策影响：重点城市住宅用地供应缩量，但三四线城市成交规模和楼面价显著上升。
• 长三角、珠三角热度高：优质地块频出，部分城市高价地成交，土地市场资金热度持续。

4. 品牌房企表现

• 销售业绩增长显著：20家代表房企一季度销售额同比增长55.9%，销售面积同比增长40.9%。
• 拿地策略审慎：品牌房企拿地面积同比小幅下降，但拿地金额增长，注重优化土储结构。
• 融资环境趋紧：房企融资成本上升，信用债发行利率提高，海外债利率下降，融资渠道受限。
• 战略调整明显：房企聚焦核心城市，加强产品与服务品质，推进多元化产业布局。

关键信息

一、政策环境

• 央行和银保监会加强房地产金融监管，严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场。
• 住建部高频督导各地房地产调控工作，推动政策落地，稳定市场预期。
• “两集中”政策促使重点城市住宅用地供应集中，土地市场出现结构性变化。

二、市场量价

• 重点城市成交规模达近五年最高，其中长三角、珠三角表现尤为突出。
• 一线城市新房价格涨幅居各梯队首位，二线城市涨幅趋稳，三四线城市由跌转涨。
• 二手房市场持续回暖，一线城市涨幅明显，部分城市政策效果显著。

三、土地市场

• 全国住宅用地供应规模同比下降，但成交规模增长，成交楼面均价创历史新高。
• 三四线城市地价和成交量齐升，带动土地出让金大幅增长。
• 长三角、珠三角土地市场热度高，优质地块成交金额和楼面价领先。

四、品牌房企

• 销售业绩增长显著，主要受“就地过年”和2020年低基数影响。
• 拿地策略更加审慎，注重优质地块和区域优化。
• 融资成本上升，企业融资规模有所回落，但部分企业仍具备较强的融资能力。
• 房企战略聚焦核心城市，注重品牌建设与多元化发展，提升经营管理水平。

趋势展望

1. 宏观环境

• 经济稳中向好：一季度经济指标显示复苏态势，但经济恢复基础尚不牢固。
• 货币政策回归常态：预计全年货币供应量增速仍保持高位，但“急转弯”可能性小。
• 金融监管持续强化：房地产金融审慎管理制度实施，企业端、银行端和个人端资金监管趋严。

2. 市场趋势

• 二季度增速放缓：随着调控政策显效，房地产市场规模增速预计有所回落。
• 全年销售面积小幅调整：受金融监管影响，销售面积增长空间受限，但整体仍有保障。
• 投资保持中高速增长：房地产开发投资在新开工、竣工资金支撑下仍有望保持增长。

3. 关键关注点

• 重点城市供地“两集中”：对房企融资、投研、营销等能力提出更高要求。
• 房企经营管理挑战：需加强内功建设，优化土储结构，提升产品与服务品质。
• 行业集中度提升：房企将更加聚焦核心城市和重点城市群，合作拿地趋势明显。

总结

2021年一季度，中国房地产市场在政策调控和金融监管的双重作用下保持了总体平稳，但市场情绪波动明显，重点城市表现突出，三四线城市地价和成交量显著上升。品牌房企积极营销，销售业绩大幅增长，但融资环境趋紧，拿地策略更加审慎。未来，房地产市场将面临政策进一步深化、市场预期回归理性、行业集中度提升等趋势，房企需加强内功建设，提升经营管理水平，以实现稳健发展。