20190904-川财证券-房地产行业深度：次贷危机后的美国地产周期与地产股走势_25页_2mb

美国房地产行业深度分析（20190904）

核心内容概述

自2009年以来，美国房地产行业进入新一轮的扩张周期，伴随着经济的复苏和政策调整。尽管全球经济增速放缓，美国房地产市场仍保持相对平稳发展，未出现明显的过热现象。同时，美国房地产行业在次贷危机后的表现稳健，标普500房地产指数涨幅显著，且波动性较低，显示出较强的抗风险能力。

主要观点

• 房地产周期平稳：2009年后，美国房地产市场发展较为平稳，房屋需求仍处于上升阶段，房屋自有率和空置率远低于次贷危机时期的水平，且房屋库存上升，房价增速放缓。
• 政策影响：次贷危机后，美国通过《多德-弗兰克法案》加强了对信贷机构和抵押贷款的监管，使得房地产市场发展更为健康。
• 利率环境有利：美国抵押贷款利率处于历史低位，有利于房地产市场的发展。同时，美联储可能继续实施降息政策，以应对全球经济疲软。
• 市场表现：标普500房地产指数在次贷危机后表现优异，涨幅排名第三，且波动率低于大多数其他行业，显示其稳定性和抗波动性。
• 企业财务状况：标普500房地产行业个股财务状况普遍良好，多数公司盈利稳定，资产负债率较低，经营现金流充足。

关键信息

1. 房地产市场数据

• 房价走势：2009年至今，美国房屋每套平均价格从27.09万美元上涨至38.5万美元，涨幅为42.12%。
• 房屋需求：新建住房销售套数从2011年的306,000套上升至2018年的617,000套，但远低于2005年的1,283,000套。
• 房屋自有率和空置率：2019年6月分别为64.10%和1.30%，远低于2007-2008年的水平。
• MBA指数：MBA市场综合指数、再融资指数和购买指数分别为576.20、2545.60和234.10，远低于次贷危机时的水平。
• 抵押贷款利率：截至2019年8月22日，30年期和15年期抵押贷款固定利率分别下降至3.55%和3.03%，属于历史低位。

2. 房地产指数表现

• 标普500房地产指数：从2009年2月底的48.58上升至2019年8月15日的237.36，涨幅达388.6%。
• 波动率：在2018年以来美股波动率升高的环境下，标普500房地产指数波动率较低，仅略高于标普500公用事业指数。
• PE与EPS：近三年标普500房地产指数PE均值为45.55，截至2019年8月15日上升至50.61；EPS从4.15美元上升至4.69美元。

3. 企业财务现状

• 净利润：标普500房地产板块个股净利润均未出现亏损，其中美国电塔、西蒙地产和普洛斯净利润最高，分别达到26.07亿美元、10.45亿美元和8.27亿美元。
• 资产负债率：除了美国电塔、西蒙地产和SBA通信外，其他公司资产负债率均低于70%。
• 经营现金流：除了世邦魏理仕外，其他公司每股经营现金净流量均达到0.71美元以上，其中西蒙地产的每股经营现金净流量高达6.13美元。
• ROA和ROE：标普500房地产行业市值排名前五公司的ROA和ROE均较为稳定，其中西蒙地产ROE最高，达到31.31%；大众仓储ROA最高，达到6.68%。

4. 企业增长与扩张

• 主要增长领域：标普500房地产行业市值排名前五公司中，有三家（公寓投资与管理、SBA通信和普洛斯）涉及大量REITs业务。
• 扩张项目：西蒙地产在2019年新增多个商业开发项目，包括墨西哥、西班牙、英国、日本等地，显示出其国际化战略。
• 营业收入：美国电塔和普洛斯营业收入分别从2007年6月的7.11亿美元和3.39亿美元上升至2019年6月的37.03亿美元和19.75亿美元，增长显著。

5. 风险提示

• 经济增长不及预期：若美国经济增长不及预期，可能影响房地产行业的上升节奏。
• 美联储政策超预期：美联储可能继续实施降息政策，影响房地产市场的流动性。
• 全球黑天鹅事件：全球范围内的黑天鹅事件可能对房地产市场造成冲击。

结构总结

• 房地产周期：自2009年起，美国房地产市场进入新一轮扩张，发展相对平稳。
• 市场表现：标普500房地产指数表现稳健，涨幅显著，波动率较低。
• 财务状况：房地产行业个股财务状况良好，盈利稳定，资产负债率较低，经营现金流充足。
• 企业增长：标普500房地产行业市值排名前五公司表现突出，涉及REITs业务，且在多个地区进行扩张。
• 风险提示：经济增长、美联储政策和全球黑天鹅事件是主要风险因素。

附录

• 分析师信息：陈雳（证书编号：S1100517060001），王一棠（证书编号：S1100118050005）。
• 研究机构：川财证券研究所，覆盖北京、上海、深圳、成都等多个城市。
• 重要声明：本报告仅供川财证券客户使用，不构成投资建议，投资者需自行判断。