地产发债企业2019年中报点评-20190904-华泰证券-11页_994kb

2019年中地产企业发债情况总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产企业整体业绩表现良好，但融资压力出现分化，房企战略重心转向提质控速、加快销售、回归主业。地产债市场中，AAA等级信用利差已降至历史低位，而中低评级地产债信用利差仍处于高位，反映出行业基本面的走弱预期。

主要观点

• 业绩表现：2019年上半年，房企营业收入保持高增长，毛利率维持高位。主要由于结算时滞影响，企业结算的是2016-2018年的高价销售楼盘。部分房企如融信、蓝光、龙光的营收增速超过70%，而金茂、恒大、招商地产则出现负增长。
• 杠杆率变化：由于融资政策在二季度才逐步收紧，房企杠杆率在半年报中尚未明显体现。但部分房企如华夏幸福、中国奥园、建业地产的负债率上升超过5个百分点，而世纪城、美的置业、新城控股等则有所下降。
• 融资压力分化：融资环境趋紧，房企融资成本普遍上升，龙头房企融资压力较小。泰禾集团、华夏幸福等融资成本上升超过50b，而绿地控股、中国奥园等融资压力相对可控。
• 拿地策略调整：房企普遍采取较为谨慎的拿地策略，拿地金额占销售金额的比例普遍在50%以内。多数房企撤离三四线城市，回归一二线市场，关注拿地均价与销售均价的差异。
• 销售策略优化：房企普遍强调加快销售回款、提升产品品质、强化客户体验。部分企业如万科、恒大、碧桂园通过加强营销、优化产品结构等方式提高销售效率。
• 地产债配置建议：在融资收紧的背景下，建议关注具有较强抗风险能力的地产债。优先考虑国企、融资结构合理且内生现金流充足的民企，以及土储集中在一二线城市的“小而美”房企。

关键信息

业绩表现

• 2019年上半年，房企营业收入整体增长，毛利率维持高位。
• 一线布局较多的房企净利率较高，受益于项目涨价及成本管控能力提升。
• 部分房企如融信、蓝光、龙光增长显著，而金茂、恒大、招商地产则出现负增长。

融资情况

• 融资成本普遍上升，龙头房企融资压力较小。
• 融资渠道收紧，房企对内生性现金流依赖度提高。
• 泰禾集团、华夏幸福融资成本上升超过50b，而绿地控股、中国奥园等融资压力相对可控。

拿地策略

• 房企拿地金额普遍占销售金额的50%以内，多数采取“以收定支”策略。
• 万科、保利、恒大、绿地等房企拿地较为保守，而绿城、金地、新城控股等拿地较为积极。
• 一二线城市成为房企关注重点，土储分布越核心，销售均价越高。

销售策略

• 房企普遍加快销售回款，提升产品品质，强化客户体验。
• 部分房企如碧桂园、万科、恒大强调标准化制度，提升销售效率。
• 其他房企如绿地、中海地产注重营销效能和产品定位优化。

地产债配置建议

• AAA等级地产债信用利差已降至历史低位，中低评级地产债信用利差仍较高。
• 建议关注国企、融资结构合理且内生现金流充足的民企，以及土储集中在一二线城市的“小而美”房企。
• 风险提示包括融资环境收紧带来的再融资压力，以及房企经营风格的不确定性。

风险提示

1. 融资环境收紧：可能导致房企再融资压力增大，尤其对中小房企影响更为显著。
2. 经营风格不确定性：房企的拿地策略、销售计划可能因市场环境变化而动态调整，影响其信用表现。

附录：相关研究

• 《固定收益研究：聚焦海外地缘风险》
• 《固定收益研究：怎么看农商行信用资质？》
• 《固定收益研究：基建投资为何迟迟不见起色？》

评级说明

• 行业评级体系：基于报告发布日后6个月内行业涨跌幅与沪深300指数的比较。
• 公司评级体系：基于公司股价与沪深300指数的比较，分为买入、增持、中性、减持、卖出五个等级。

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