次贷危机后的美国地产周期与地产股走势-25页_2mb

报告摘要

美国房地产行业深度分析（20190904）

核心内容

2009年之后，美国开启了新一轮房地产周期，其发展较为平稳，未出现明显的过热现象。房屋自有率和空置率分别维持在64.10%和1.30%，远低于2007-2008年的水平。同时，MBA市场综合指数、再融资指数和购买指数也处于较低水平。美国房价在2009年上涨至38.5万美元/每套，较2007年增长42.12%，但增速有所放缓。

主要观点

房地产周期：2009年之后，美国房地产进入新一轮扩张期，但增速较慢，尚未出现过热迹象。
市场表现：标普500房地产指数在2009-2019年间上涨了388.6%，在所有行业中排名第三，波动率较低，显示出较强的稳定性。
政策影响：次贷危机后，美国加强了对信贷机构和抵押贷款的监管，如《多德-弗兰克法案》，使得房地产市场更加健康。
经济与利率环境：美国经济增长放缓，导致房地产市场扩张趋缓。同时，全球央行进入降息周期，美国难以维持中性或紧缩政策，预计美联储将继续降息，为房地产市场提供宽松环境。
财务表现：标普500房地产板块所有公司均未出现净利润亏损，部分公司如美国电塔、西蒙地产、普洛斯等表现出强劲的财务增长。资产负债率普遍较低，除了少数公司外，大部分公司保持在70%以下，资金链较为宽松。
行业趋势：房地产信托基金（REITs）在2009年后得到较好发展，成为推动行业增长的重要因素。其中，部分公司如普洛斯和美国电塔，因物流地产和通信塔租赁业务而获得显著增长。

关键信息

房地产市场指标

房屋自有率：64.10%
房屋空置率：1.30%
新建住房销售平均价：2019年7月为38.8万美元/每套
新建住房销售套数：2019年1-7月累计销售415,000套，同比增长4%

利率环境

30年期抵押贷款固定利率：3.55%
15年期抵押贷款固定利率：3.03%
美债收益率曲线倒挂：多组美债收益率曲线出现倒挂，预示经济增长放缓

财务表现

净利润：标普500房地产板块所有公司均未出现亏损，美国电塔净利润最高（26.07亿美元），马赛里奇房产最低（0.24亿美元）。
每股经营现金净流量：除世邦魏理仕外，其他公司均高于0.71美元，其中西蒙地产和埃塞克斯信托分别达到6.13美元和6.54美元。
资产负债率：大多数公司资产负债率低于70%，美国电塔和西蒙地产高于80%。
ROA与ROE：标普500房地产板块ROA和ROE保持稳定，其中大众仓储的ROA最高（6.68%），西蒙地产的ROE最高（31.31%）。

公司表现

涨幅排名前五公司：
- EXTRA SPACE STORAGE：2683.77%
- 世邦魏理仕：1646.02%
- 公寓投资与管理：1262.82%
- SBA通信：1150.48%
- 普洛斯：894.66%
营业收入：美国电塔和普洛斯的营业收入增长最为显著，分别达到37.03亿美元和19.75亿美元。
REITs发展：REITs在次贷危机后得到快速发展，成为房地产行业的重要组成部分，如美国电塔和普洛斯。