房地产行业深度_次贷危机后的美国地产周期与地产股走势_25页_3mb

美国房地产行业深度分析（20190904）

核心内容

自2009年以来，美国房地产行业进入了一个新的扩张周期，与经济复苏同步进行。该周期发展相对平稳，受到政策监管和市场环境的双重支撑。虽然经济增速放缓和全球货币政策宽松对房地产行业形成压力，但美国房地产市场仍保持相对稳定，未出现明显的过热迹象。

主要观点

• 房地产周期：2009年后，美国房地产市场进入新一轮扩张，房价自2009年的27.09万美元上涨至2018年的38.5万美元，涨幅达42.12%。尽管增速放缓，但房价仍处于上升趋势。
• 房屋需求：美国房屋需求仍处于上升阶段，新建住房销售套数从2011年的306,000套上升至2018年的617,000套，虽低于2005年的峰值，但整体需求仍保持增长。
• 房屋自有率与空置率：2019年6月，美国房屋自有率和空置率分别为64.10%和1.30%，远低于2007年和2008年的水平，表明房地产市场尚未过热。
• 信贷与利率：MBA市场综合指数、再融资指数和购买指数均处于较低水平，显示市场活跃度有所下降。但30年期和15年期抵押贷款固定利率均处于历史低位，有利于房地产市场发展。
• 人口增长：美国人口以每年0.9%的速度增长，预计到2099年将达4.33亿，人口红利将在长期内对房地产发展起到支撑作用。

关键信息

• 经济放缓：2019年二季度以来，美国经济增长放缓，GDP环比增速降至2%，制造业PMI降至49.9，显示出经济下行压力。
• 货币政策：全球经济增长疲软，央行普遍进入降息周期，美国难以维持货币中性或紧缩政策，预计美联储将继续降息，进一步利好房地产市场。
• 市场波动率：尽管2018年以来美股波动率上升，但标普500房地产指数波动率相对较低，表现出较强的抗风险能力。
• 财务表现：标普500房地产板块个股的净利润普遍没有亏损，其中美国电塔、西蒙地产等公司表现尤为突出，且经营活动现金流稳定，资产负债率普遍较低。

风险提示

• 经济增长不及预期：若经济增长低于预期，将影响房地产需求和投资回报。
• 美联储政策超预期：若美联储采取与预期不同的货币政策，可能对房地产市场产生影响。
• 全球黑天鹅事件：全球经济不确定性可能对房地产市场带来冲击。

附录信息

• 分析师信息：陈雳，证书编号S1100517060001，联系方式010-66495901，邮箱chenli@cczq.com。
• 联系人信息：王一棠，证书编号S1100118050005，联系方式0755-25333092，邮箱wangyitanq.com。
• 川财研究所地址：北京、上海、深圳、成都均有办公地点。
• 标普500房地产指数表现：从2009年2月的48.58上升至2019年8月15日的237.36，涨幅达388.6%。
• 财务指标：标普500房地产指数PE均值为45.55，截至2019年8月15日上升至50.61；EPS上升至4.69美元，较2016年9月增长13%。
• 主要公司表现：标普500房地产行业市值排名前五公司中，美国电塔、冠城国际、普洛斯、大众仓储和西蒙地产的净利润和经营活动现金流均显著增长，其中西蒙地产的ROE达到31.31%，表现最佳。
• 行业评级：基于未来6个月的相对收益，行业投资评级分为买入、增持、中性和减持四个等级。

总结

美国房地产市场自2009年次贷危机后已进入新一轮周期，整体表现稳健，房价和需求均保持增长。尽管面临经济增长放缓和全球货币政策宽松的压力，但市场尚未出现过热现象，且具备较强的抗波动能力。未来，随着美联储可能继续降息，房地产市场发展环境将更加宽松，但需警惕经济增长不及预期和全球黑天鹅事件等风险。