20251228-开源证券-房地产行业周报_新房二手房成交面积环比增长_北京进一步优化调整住房限购政策_15页_1mb

房地产行业总结（2025年12月28日）

核心内容概览

2025年12月28日，房地产行业维持“看好”评级，市场整体呈现止跌回稳趋势，政策支持持续加码，但市场信心恢复仍需时间。

主要观点

• 政策支持持续增强：住建部提出打赢保交房攻坚战，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给，同时推进现房销售制和深化住房公积金制度改革。
• 北京优化限购政策：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%。
• 市场成交情况：新房与二手房成交面积环比增长，但同比下降，显示市场仍处于调整期。
• 投资端表现：土地成交面积同比下降，溢价率环比下降，显示开发商拿地意愿有所减弱。
• 融资端动态：国内信用债发行规模环比减少，但平均加权利率下降，显示融资环境有所改善。
• 板块表现：房地产指数上涨1.91%，弱于沪深300指数（1.95%），在28个板块中排名第15位。

关键信息

一、政策动态

• 中央层面：

  • 住建部：推动38城启动老旧住房自主更新原拆原建，扩大融资白名单，以需定建增加保障房供给。
  • 推进现房销售制，实现“所见即所得”，深化住房公积金制度改革，提升物业服务质量。
  • 央行：关注房地产市场及金融形势变化，落实保障性住房再贷款政策，加强房地产金融宏观审慎管理。

• 地方层面：

  • 河南：提高多子女家庭住房公积金贷款额度，推动保障性住房用地供给。
  • 上海：发布《完整社区建设实施方案》，目标到2027年主城区和五个新城完整社区覆盖率60%，并设定2030和2035年阶段目标。
  • 四川：推进房地产风险化解，构建房地产发展新模式。
  • 北京：优化限购政策，降低非京籍购房门槛，提升二孩家庭购房资格。

二、销售端表现

• 新房成交：

  • 2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增长8%。
  • 年初至今累计成交面积11870万平米，同比下降19%。
  • 各线城市成交面积同比增速分别为-41%、-42%、-24%，累计增速分别为-12%、-16%、-99%。

• 二手房成交：

  • 2025年第52周，全国20城二手房成交面积198万平米，同比增速-23%，环比增长。
  • 年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%。

三、投资端动态

• 土地成交：

  • 2025年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1907万平方米，成交面积8172万平方米，同比下降12%。
  • 成交溢价率为1.2%，环比下降。
  • 一线城市土地成交面积同比下降33%，二线城市下降36%，三线城市上升5%。

• 重点城市成交情况：

  • 北京：海淀区上地0702街区地块溢价成交，海开控股以总价84.56亿元竞得，楼面价37517元/㎡，溢价率0.40%。
  • 杭州：富阳区银湖52-2号地块成交楼面价6201元/㎡，溢价率1.74%。
  • 成都：本级范围内2宗涉宅地块成交，总收金14.99亿元；另7宗涉宅地块成交，总收金14.94亿元。
  • 武汉：成功出让8宗涉宅地块，总成交价143.53亿元。

四、融资端动态

• 信用债发行：
  • 2025年第52周，信用债发行规模42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%。
  • 平均加权利率2.23%，环比下降16BP。
  • 累计发行规模4062.2亿元，同比下降1%。

五、市场表现

• 板块走势：
  • 房地产指数上涨1.91%，弱于大市。
  • 个股涨幅靠前：华联控股（+42.26%）、首开股份（+23.55%）、*ST基础（+16.14%）、苏州高新（+13.38%）、京基智农（+12.05%）。
  • 个股跌幅靠前：世联行（-14.58%）、*ST中迪（-10.28%）、新能泰山（-6.42%）、财信发展（-5.76%）、世荣兆业（-5.38%）。

投资建议

• 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进。
• 房价在止跌回稳过程中可能出现小幅度震荡，但政策有望进一步稳定市场。
• 在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系。
• 维持行业“看好”评级。

风险提示

• 市场信心恢复不及预期。
• 政策影响不及预期。

附注

• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 报告分析基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 投资决策应基于个人实际情况，本报告不构成私人咨询建议。