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酒店投资概览总结（截至2018年9月）

核心内容

仲量联行发布的2018年9月亚太区酒店投资概览报告，总结了该地区在前九个月内的酒店交易情况、投资趋势及区域市场表现。报告指出，尽管交易规模较去年有所缩减，但投资活动依然活跃，尤其是本地和跨境交易。

主要观点

交易总量与价格趋势

• 亚太区总交易额：52亿美元，交易数量为101笔，涉及11个国家。
• 每间客房平均售价：亚太区为256,900美元，亚洲为270,900美元，澳大拉西亚为191,200美元。
• 中国交易量：占亚洲交易总额的约四分之一，北京海润艾丽华酒店及服务公寓的出售是最大交易，达2.42亿美元。
• 日本交易：主要集中在札幌、东京、大阪和福冈的租赁型有限服务式酒店，交易金额为8,300万美元。
• 韩国交易：主要集中在首尔，交易数量较多，外国投资者兴趣上升。
• 泰国交易：曼谷和普吉岛为主要市场，曼谷艾迪逊精品酒店交易额达2.02亿美元。
• 澳大利亚交易：交易量较弱，但悉尼和墨尔本仍为热门地区，贝尔城市酒店交易额为1.19亿美元。
• 新西兰交易：交易量较少，奥克兰和昆士兰表现强劲。

投资方与市场趋势

• 主要投资方：私募股权基金和房地产公司分别注入16亿和15亿美元资金。
• 中国市场：受政策影响，境内投资者态度谨慎，外国投资者活跃，关注不良资产收购。
• 韩国市场：外国投资者兴趣上升，首尔东大门KY西来得酒店被腾飞酒店信托收购。
• 日本市场：2019年橄榄球世界杯和2020年东京奥运会临近，业主观望态度明显，但投资者对越南、马尔代夫和菲律宾等新兴市场兴趣上升。
• 新加坡市场：酒店资产多被业主持有，交易机会有限，但政府售地计划可能带来新机遇。
• 泰国市场：政府鼓励境外资本100%持有不动产权，跨境交易逐步增长，预计成为青睐的投资市场。
• 马尔代夫市场：前九个月无交易，但仲量联行预计未来六个月将有重要交易。

投资策略与未来展望

• 中国：投资者转向长租公寓市场，关注表现不佳的酒店资产。
• 日本：REITs投资活跃，占总交易量的近五分之一，未来两年全服务式酒店交易预计有限。
• 澳大利亚：机构级存量供应有限，但悉尼和墨尔本仍受关注。
• 新加坡：政府售地计划可能吸引大量投资者。
• 东南亚与印度洋地区：泰国的普吉岛和曼谷是主要投资市场，未来可能因旅游发展吸引更多投资。

关键信息

交易详情

• 贝尔城市酒店（澳大利亚，墨尔本）：844间客房，交易价格1.57亿澳元（约1.19亿美元），平均每间客房交易价格186,000澳元（约141,000美元）。
• 吉山酒店（韩国，首尔）：88间客房，交易价格980亿韩元（约8,800万美元），平均每间客房交易价格11亿韩元（约998,000美元）。
• 东京湾宜必思尚品酒店（日本，浦安）：216间客房，交易价格90亿日元（约8,300万美元），平均每间客房交易价格4,200万日元（约382,000美元）。
• 博多S-PERIA酒店（日本，福冈）：287间客房，交易价格90亿日元（约8,100万美元），平均每间客房交易价格3,140万日元（约282,000美元）。

区域分析

• 中国：交易量较高，但受政策影响，市场有所降温。
• 日本：市场由机构投资者主导，REITs活跃。
• 韩国：交易集中在首尔，外国投资者兴趣上升。
• 泰国：曼谷和普吉岛为热门市场，政府政策推动跨境交易。
• 新加坡：酒店资产多被持有，但政府售地计划可能带来新机会。
• 澳大利亚：交易量较低，但悉尼和墨尔本仍是关注重点。

投资展望

• 2018年全年交易额：预计低于2017年，但高净值人士、私募股权公司和自营酒店业主对酒店资产的需求依然强劲。
• 2019年趋势：随着更多机构级资产进入市场，交易势头预计在年底至2019年初走强。
• 合并与收购：2019年将主要通过场外交易和结构化交易进行。

总结

2018年9月亚太区酒店投资市场表现出一定的降温趋势，但整体仍保持活跃。交易量和每间客房平均售价较去年同期有所下降，但市场仍吸引大量投资者。不同地区市场表现各异，中国、日本、韩国和泰国为主要交易市场，而新加坡和澳大利亚则因政策和供应因素影响交易机会。未来，随着更多资产进入市场和政策支持，投资趋势有望回暖。