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楼市仍在磨底总结

核心内容

当前房地产市场仍处于底部磨合阶段，新房和二手房市场表现分化，整体趋势呈现缓慢调整态势。新房市场景气度下行趋缓，而二手房市场则显示出一定的韧性，成交量维持在近五年同期的较高水平。

主要观点

新房市场

• 成交面积季节性回落：本周（7.11-7.17）新房成交面积为220.1万平方米，环比下降15%，同比降幅扩大至-12.0%。
• 不同能级城市差异显著：一线城市同比微降2.2%，二线城市下降8.2%，三线城市下降33.5%，表明市场复苏力度在不同城市间存在明显差异。
• 二手房加速替代新房：新房成交面积收缩的主要原因是二手房成交占比快速提升，上半年全国二手房成交占比达到50.4%，较去年同期的46%提高4.4个百分点。

二手房市场

• 成交量企稳：本周22城二手房成交量小幅回落，但好于季节性，仍处于近五年同期最好水平。
• 挂牌量回升：7月以来，二手房挂牌量有所回升，较6月末的变化幅度由上周的-0.08%增至0.13%，表明供给端压力有所缓解。
• 实时成交数据向好：7月1日至19日，26个重点城市二手房实时成交套数同比增长12%，涨幅较6月有所扩大，显示市场活跃度有所提升。

关键信息

• 新房市场表现：

  • 本周成交面积220.1万平方米，环比下降15%，同比-12.0%。
  • 各能级城市同比变化差异较大，三线城市受压最明显。

• 二手房市场表现：

  • 本周成交量小幅回落，但优于季节性，处于近五年同期最高水平。
  • 挂牌量回升，显示供给端压力弱于去年同期。
  • 实时成交数据表明市场活跃度增强，同比增长12%。

• 市场趋势：

  • 楼市整体仍在磨底阶段，新房与二手房市场表现分化。
  • 二手房加速替代新房，成为市场调整的重要因素。

• 风险提示：

  • 若重点城市二手房挂牌量超预期回升，或租金价格大幅回落，可能加剧房价下行压力。
  • 宏观经济若出现超预期下行，可能导致居民预期转弱，拖累房地产市场止跌节奏。

报告信息

• 报告名称：《楼市仍在磨底》
• 报告日期：2026年7月19日
• 作者：
  • 宋雪涛（SAC执业编号：S1130525030001）
  • 张馨月（SAC执业编号：S1130525070016）

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%之间。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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