【房地产】行业研究方法与框架-广发证券-20183-53页_3mb

房地产行业研究方法总结

I 行业基本发展历史及基本概念

1.1 房地产行业发展历史

房地产行业自1998年房改以来迅速发展，成为中国经济的重要组成部分。政策调控和市场供需是推动行业发展的重要因素。

1.2 房地产行业分类

商品房住宅开发是房地产行业的主体业务，行业主要分为住宅、商业、办公等类型，且存在不同地区的开发差异。

1.3 房地产行业全产业链

• 上游产业链：包括土地和原材料，其中土地一级开发是关键环节，其流程涉及政府供地、开发商拿地及开发盈利模式。
• 下游产业链：包括销售和消费者，消费者入市节奏受房价预期和政策影响，分为刚需、刚改和投资需求。

1.4 房地产开发过程中的税费

主要税费包括：

• 印花税：合同金额×税率
• 契税：成交价格×3%~5%
• 耕地占用税：实际占用耕地面积×12.5~45元/平米
• 城镇土地使用税：实际占用城市土地面积×0.6~30元/平米
• 增值税：(销售收入-土地出让金)/(1+11%)×11% - 建安成本/(1+11%)×11%
• 城建税：增值税×应缴税率
• 教育费附加：增值税×3%
• 土地增值税：按增值与扣除项目金额比例，采用速算扣除法计算
• 企业所得税：按毛利率和利润总额计算，存在预缴和清算两种方式

II 行业基本面分析框架

2.1 主要分析数据及来源

• 量价指标：包括新房市场和二手房市场的供给、成交量、库存、市场热度和房价指数。
• 投资及工程面积指标：按地区、类型、省份、城市和投资类型分类，数据来源包括统计局、中指院等。
• 土地指标：包括住宅用地、商业/办公用地、工业用地及其他用地，涉及推出规划建筑面积、占地面积、容积率、成交底价、土地出让金、楼面价和溢价率。

2.2 地产长周期分析

• 供给端：人均住房建筑面积、户均套数、住宅存量价值、自有率等。
• 需求端：置业人口和城镇化率。
• 当前状态：我国户均住房套数接近1.1，城镇化率进入缓慢提升阶段，房地产市场将进一步分化。

2.3 地产小周期分析

• 政策影响：政策与基本面的博弈导致供需错配，产生小周期波动。
• 价格与投资因素：价格过快上涨和投资失速是政策调控的主要诱因。
• 历史小周期：2008年以来经历了三轮小周期波动，政策周期与货币周期共同影响。

2.4 城市分析框架

• 短期指标：供需关系，如批售比和去化周期。
• 中期指标：库存水平，如新开工与销售面积比。
• 长期指标：人口趋势，如购房人口占比和小学生在校人数增速。

Ⅲ 板块投资分析

3.1 行业集中度分析

• 销售集中度：提升显著，前50大房企市占率提升至46%左右。
• 拿地集中度：前10大房企拿地集中度提升最快，三四线城市拿地集中度显著提升。
• 分化趋势：各线城市在销售和拿地方面均出现分化，行业集中度持续上升。

3.2 板块利润率分析

• 地价与房价关系：近年来地价增速快于房价，压缩板块利润空间。
• 拿地均价占比：逐年提升，显示房企对土地成本的关注。
• 毛利率和净利率：自2011年后持续回落，显示行业盈利能力承压。

3.3 板块投资与估值分析

• 板块收益：更多依赖估值弹性，受政策和货币环境影响显著。
• 政策与估值：政策放松时，板块估值领先于成交，政策调控时，估值与成交同步变化。
• 货币流动性：板块估值与流动性呈正相关，流动性宽松时估值上行，紧缩时承压。

IV 公司经营及财务分析

4.1 公司经营层面指标

• 销售端：关注销售规模、均价、结构、认购去化率和销售回款率。
• 拿地端：关注土地储备、新增土地规模、拿地成本和布局。
• 资金端：关注融资规模、融资方式和杠杆率。

4.2 公司财务报表分析

• 企业价值：衡量总资产，扣除现金等价物后为产生盈利的主要资产。
• 核心与非核心资产：核心资产为可产生利润的资产（如生产线、原材料），非核心资产为投资、厂房等。
• 总负债：包括融资性负债和非融资性负债，融资性负债产生财务成本。

4.3 公司估值方法

• PE（市盈率）：反映企业盈利能力和市场预期。
• PB（市净率）：反映企业净资产价值，适用于重资产行业。
• NAV（净资产价值）：企业价值减去负债，反映股权价值。

总结

• 房地产行业自1998年房改后快速发展，目前进入长周期成熟阶段。
• 行业基本面分析包括量价、投资、库存和城市发展四个维度。
• 地产板块的盈利主要依赖于政策和货币环境，估值波动与政策和流动性密切相关。
• 房企经营分析涵盖销售、拿地和资金三方面，财务分析则关注企业价值、核心资产和负债结构。
• 估值方法包括PE、PB和NAV，适用于不同分析角度和市场环境。