20160313-招商证券-房地产行业策略报告：帮您“降噪”跟踪月度房地产数据-没那么好，但也远不如你想象的坏_18页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告由招商证券研究发展中心发布，主要分析房地产行业当前的基本面、流动性、配置建议及未来发展趋势。报告指出，房地产行业正经历从增量市场向存量市场的转变，其早周期属性仍将持续，同时行业内部存在区域分化和结构性变化。

主要观点

1. 基本面维度

• 供需关系复苏：房地产供需关系连续3个季度改善，整体处于复苏阶段。
• 上游行业探底：上游及相关行业整体处于寻底阶段，但部分行业已出现明显改善。
• 价格转正：全局房价同比首次转正，表明房地产市场开始出现积极变化。
• 投资超预期：房地产投资当月季调转正，超预期表现可能与季节性因素和基数影响有关，但复苏方向不变，斜率转弱。
• 资金来源：资金来源边际转弱，反映开发商在良好销售背景下滞后补库存与观望心态的博弈。

2. 流动性维度

• 货币活化指数：货币活化指数仍在改善通道中，支持房价进一步回升，尤其在一线和强二线城市表现突出。
• 无风险利率：无风险利率变化支持货币活化指数维持高位，中期居民对房地产配置热度提升。

3. 重申年度策略观点

• 市场接受度提升：二级市场中出现更多支持房地产复苏的声音，表明市场逐步接受此前的判断。
• 大周期复苏至2019年：预计房地产大周期复苏将持续至2019年，其早周期属性不变，仍为经济支柱。
• 经济与通胀回升：经济通胀回升将提升地产配置价值，推动行业复苏。
• 区域分化：一线及强二线城市房价上涨，可能引发政策分化；三线城市略有回落。

关键信息

房地产行业趋势

• 供需改善：连续3个季度的供需关系改善，表明行业基本面正在好转。
• 早周期属性：房地产作为早周期行业，其复苏速度将领先于其他行业。
• 去库存阻力小：房地产去库存相对其他行业阻力较小，且需求端存在高于预期的置换需求。

上游行业表现

• 整体探底：上游及相关行业整体处于探底阶段，但部分行业已出现复苏迹象。

货币与房价关系

• 货币活化指数：反映居民资产配置偏好变化，支持房价进一步回升。
• 结构分化：一线和强二线城市房价坚挺或上涨，三线城市略有回落。

配置建议

短期策略

• 周期复苏叠加风格切换：关注周期复苏与相对落后者风格切换，板块已进入价值区间。
• 蓝筹及白马策略：首选【自贸区开发相关龙头】【保利】【侨城】。
• 区域分化背景下：一线及强二线城市资源价值凸显，首选【华联】【中洲】【华发】。
• 新经济方面：关注【搜房/世联】，世联风险释放相对充分，可逢低买入。

长期策略

• 增量市场四大方向：数量到质量、普涨到分化、零散到集中、住宅到产业。
• 存量市场三大环节：基于信息的交易环节、基于后市场的社区服务环节、存量优化环节。

附录信息

报告团队

• 赵可：招商证券高级分析师，从事房地产与宏观策略研究，博士后联合培养背景。
• 刘义：招商证券高级分析师，同济大学金融专业，7年证券行业研究经验。
• 黄梓钊：招商证券研究助理，美国东北大学金融学硕士。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5-20%之间
  • 中性：股价变动幅度在±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

风险提示

本报告基于合法信息编制，但不保证其准确性和完整性。分析结果可能因假设不同而有重大差异。报告内容仅供参考，不构成投资建议。招商证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券头寸并进行交易，存在利益冲突的可能。