20210611-天风证券-REITS专题_REITS来了_投资价值怎么看__15页_1mb

报告摘要

REITS来了，投资价值怎么看？总结

核心内容

本报告分析了中国首批公募REITS项目的概况、估值方法、投资价值及与海外REIT市场的对比，旨在为投资者提供对REITS投资价值的判断依据。

主要观点

首批REITS项目概况
- 共有9个REITS项目通过审核，底层资产类型包括产业园、收费公路、仓储物流、市政设施、垃圾处理及生物质发电。
- 底层资产多为优质、运营成熟、具备稳定现金流的资产，且主要位于中东部一线及周边城市。
- 战略投资者认购比例较高，最低为55.33%，最高为78.97%，显示市场对底层资产的认可度较高。
基础资产估值方法
- 采用收益法估值，即对未来现金流进行折现，部分项目还对比了市场法的评估结果。
- 评估公式为：$$ P = \sum_{t = 1}^{n} \frac{F_t}{(1 + r)^{i_t}} - F_0 $$，其中P为基础资产公允价值评估值，Ft为未来第t年净现金流，r为折现率，it为第t年折现期，n为预测期年限，FO为期初资本投入。
- 评估过程中需关注受益期限、未来收入及预期增长率、运营成本、折现率等关键因素。
首批REITS投资价值分析
- 折现率普遍较高，其中产业园REIT折现率较低，收费公路REIT折现率最高。
- 项目预期分红比例较高，从4.15%到11.71%不等，增强了收益确定性。
- 由于底层资产期限通常短于基金存续期，存在后续续期成本不明和现金流非永续的问题，可能影响基金市场价格。
- 市场对首批REITS项目认可度高，大部分项目呈现溢价认购。
海外REIT市场表现
- 美国、新加坡、香港REIT指数长期跑赢大盘股指，但抗风险能力较弱，在市场波动时回撤较大。
- 美国REIT市场以权益型为主，涵盖多种资产类型，如工业、基础设施、住宅、零售物业等。
- 美国REIT指数从1972年成立至2020年底，复合年化收益率达11.4%，高于标普500指数。
- 2020年疫情冲击下，美国REIT指数大幅下跌，但2021年后有所反弹。
国内REITS市场与海外对比
- 国内REITS项目与海外REIT在底层资产类型上有相似之处，但国内REIT底层资产多为有明确到期期限的资产，现金流非永续。
- 美国REIT的产权制度更长，现金流可假定为永续，因此国内REIT市场表现不能简单借鉴美国经验。