REITS专题：REITS来了，投资价值怎么看？-20210611-天风证券-15页_581kb

REITS来了，投资价值怎么看？总结

核心内容概述

本报告分析了中国首批公募REITS（不动产投资信托基金）的项目概况、估值方法、投资价值及与海外REITS市场的对比。报告指出，首批REITS项目底层资产优质、运营成熟，具备稳定的现金流和较高的市场认可度，但其估值和投资价值需综合考虑资产期限、收入预期、折现率等因素。

主要观点

1. 首批REITS项目概况

• 项目数量与类型：共有9个REITS项目通过审核，涉及产业园、收费公路、仓储物流、市政设施、垃圾处理及生物质发电五大类。
• 底层资产质量：底层资产多为优质项目，运营成熟，具备稳定的现金流。
• 地域分布：项目主要集中在中东部的一二线核心城市及其周边，如北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、合肥、佛山等。
• 战略配售比例：战略投资者认购比例较高，最低为55.33%，最高达到78.97%，显示机构对项目的高度认可。

2. 基础资产估值方法

• 估值方法：采用收益法（现金流折现法）进行估值，部分项目还参考了市场法。
• 收益法公式：
  $$
  P = \sum_{t = 1}^{n} \frac{F_t}{(1 + r)^{i_t}} - F_0
  $$
  其中，$P$ 为资产公允价值评估值，$F_t$ 为未来第 $t$ 年的净现金流，$r$ 为折现率，$t$ 为收益预测期，$i_t$ 为第 $t$ 年的折现期，$F_0$ 为期初资本投入。
• 估值关键因素：收益法下需关注受益期限、未来收入及预期增长、运营成本、折现率等。

3. 首批REITS投资价值分析

• 分红比例：首批REITS项目分红比例较高，2021年预期分红比例从4.15%到11.71%不等，其中浙商证券沪杭甬高速REIT预期分红率最高。
• 折现率：各项目折现率普遍较高，最低为6%，最高为8.31%。产业园类REIT折现率较低，仓储物流次之，高速公路类最高。
• 现金流与期限：基金存续期与底层资产期限存在差异，大部分资产期限短于基金存续期，导致现金流非永续，项目价值可能逐渐归零。
• 资产到期续期成本：部分项目存在续期成本不明的问题，可能影响基金的长期收益。

4. 海外REITS市场表现

• 美国REITs市场：市场规模全球最大，以权益型REITs为主，复合年化收益较高，但抗风险能力较弱，市场波动时回撤较大。
• 新加坡与香港REITs市场：REITs指数长期跑赢大盘股指，但同样在市场波动时出现较大回撤。与国内REITs相比，海外REITs资产期限较长，现金流可假定为永续，因此估值方法和市场表现存在差异。

关键信息

项目概况

• 项目名称与类型：

  • 博时招商蛇口产业园REIT（产业园）
  • 东吴苏州工业园区产业园REIT（产业园）
  • 富国首创水务REIT（市政设施）
  • 红土创新盐田港仓储物流REIT（仓储物流）
  • 华安张江光大园REIT（产业园）
  • 平安广州交投广河高速公路REIT（收费公路）
  • 浙商证券沪杭甬高速REIT（收费公路）
  • 中航首钢生物质REIT（垃圾处理及生物质发电）
  • 中金普洛斯仓储物流REIT（仓储物流）

• 战略投资者构成：

  • 物业类REITs项目中，原始权益人参与比例较低，但战略投资者占比高。
  • 收费权类REITs项目中，原始权益人参与比例较高。
  • 战略投资者包括产业资本、基金、银行理财、券商、保险、投资公司等。

折现率与预期收入

• 折现率：最低为6%，最高为8.31%。
• 收入预期：大部分项目收入增长预期稳定，部分项目仅考虑产能利用率提升，未考虑水价变动。
• 预期分红：2021年预期分红比例从4.15%到11.71%不等，其中浙商证券沪杭甬高速REIT预期分红率最高。

海外REITs市场对比

• 美国REITs市场：
  • 规模最大，权益型REITs为主。
  • 复合年化收益较高，但抗跌能力较弱。
  • 不同资产类型REITs表现各异，工业、基础设施、自建仓储、住宅物业表现较好。
• 新加坡与香港REITs市场：
  • REITs指数长期跑赢大盘，但市场波动时回撤较大。
  • 与国内REITs相比，海外REITs资产期限较长，现金流可假定为永续。

结论与建议

• 投资价值：首批REITS具备较高的投资价值，分红比例稳定，市场认可度高，且前期交易活跃，流动性较好。
• 风险提示：需关注基础资产运营风险、市场交易流动性变化、资产估值波动及续期成本不确定性。
• 未来展望：后续走势依赖持续优质资产上市，以提振市场情绪和提升资产流动性。

风险提示

• 基础资产运营风险
• 市场交易流动性超预期
• 资产估值波动超预期
• 基础资产续期成本不确定