世联行：中国房地产行业市场2021年回顾与2022年展望_99页_10mb

中国房地产市场2021年回顾与2022年展望总结

核心内容概述

2021年，中国房地产市场呈现“前高后低”的趋势，政策调控加强，市场分化加剧，房企流动性危机频发。2022年，政策暖风渐起，但市场恢复仍需时间，行业面临重整。以下为2021年市场回顾与2022年展望的详细内容。

2021年：事实

政策篇

• 调控组合拳密集实施：中央继续坚持“房住不炒”，并实施房地产金融审慎管理，多地出台限价、限购、限贷等政策，抑制市场过热。
• 土地“两集中”政策：22+1个城市实施土地集中供地和出让，旨在稳定市场，但效果不及预期，导致部分城市非理性竞争。
• 学区房政策频出：20城出台政策打击学区房投机，减少其流动性溢价，导致学区房价格大幅下跌。
• 城市更新政策：防止大拆大建，限制拆建比例和搬迁率，提高开发难度和成本，国央企和稳健民企主导。
• 房地产税试点推进：10月国务院授权部分地区开展房地产税改革试点，影响购房者预期，抑制房价上涨。

销售篇

• 量价表现呈“A”型：上半年销售量价齐升，下半年量价齐跌，市场情绪急转直下。
• 全年销售额突破18万亿：同比增长4.8%，其中住宅占比89.4%，商办类销售持续萎缩。
• 房价单边上涨信仰被打破：热点城市未能幸免，多数城市进入价格战，购房者信心下降。

土地篇

• 总量大幅回落，均价显著上升：全年土地出让金同比下降8.2%，但住宅用地均价上涨20.7%。
• 上半年结构性火热，下半年全面转冷：上半年拿地积极性高，下半年流拍率飙升，房企拿地趋于谨慎。

资金篇

• 融资监管全面升级：高负债房企面临股债双杀，金融机构风偏下降，房企资金链紧张。
• 销售回款成为首要来源：房企主动融资减少，回款压力增大，部分房企大幅降价回笼资金。

2022年：展望

宏观篇

• 海外宽松政策转向：多国无风险收益率上行，国内货币政策将发力稳增长。
• 房地产信贷环境改善：政策支持首套房贷款，但整体融资仍以合理需求为主。

需求篇

• 购房需求转弱：居民杠杆率上行势头放缓，房价下行，政策暖风下需求恢复需时。
• 房贷利率仍有下行空间：有助于稳定楼市，但房价整体仍面临下行压力。

库存篇

• 供需格局分化：住宅去化不畅，商办类去化更难，部分城市去化有望改善。
• 新开工持续缩量：保交楼背景下，竣工周期延长，库存压力依然存在。

债务篇

• 偿债规模高峰已过：但民企压力未减，行业面临重整。
• 信任危机仍在蔓延：房企需优化债务结构，提升信用。

应对篇

• 促销售、抢回款：把握融资窗口期，加快资金回笼。
• 控规模、聚焦主流城市：强化区域深耕，减少低效扩张。
• 拥抱合作、革新提效：拓宽拿地渠道，提升运营效率。

关键信息总结

• 政策调控：2021年政策密集出台，包括“三道红线”、房地产税试点等，旨在稳定市场和防范风险。
• 市场分化：不同城市和物业类型表现差异显著，热点城市和核心城市群仍是房企重仓区。
• 资金压力：高负债房企融资和销售回款受阻，流动性危机加剧。
• 销售下滑：下半年销售大幅下降，价格战普遍，市场信心受挫。
• 土地市场：房企拿地趋于谨慎，流拍率上升，土地价格分化明显。
• 房地产税试点：可能影响购房者预期，抑制房价上涨。
• 城市更新：限制大规模拆除和增建，提高开发门槛，国央企主导。
• 需求恢复：需时间，政策支持首套房贷款，但整体需求仍疲弱。
• 库存压力：住宅与商办类去化承压，部分城市库存有望改善。
• 债务重整：行业面临债务重组，民企压力较大，需优化结构。

主要观点

• 政策调控趋严：2021年政策组合拳密集实施，市场由热转冷。
• 市场结构分化：不同城市和物业类型表现各异，核心城市仍具吸引力。
• 房企资金链紧张：融资和销售回款受限，高负债房企面临危机。
• 销售量价齐跌：下半年市场急转直下，价格战普遍，购房者信心下降。
• 土地市场转向：房企拿地趋于谨慎，流拍率上升，土地价格分化。
• 房地产税试点：可能影响市场预期，抑制房价上涨。
• 城市更新政策：限制大规模开发，提高开发难度，国央企主导。
• 需求恢复需时：政策支持首套房贷款，但整体需求仍疲弱。
• 库存压力依旧：住宅与商办类去化承压，部分城市库存有望改善。
• 行业面临重整：债务问题突出，民企压力较大，需优化结构。

图表目录

• 图表1：全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.12）
• 图表2：2021年楼市调控升级的城市及分类
• 图表3：全国22+1个集中供地城市二次土拍规则一览
• 图表4：2021年17城出台“学区房”调控政策
• 图表5：2021年27城预售资金监管
• 图表6：2021年7月起27城出台新房售价“限跌令”
• 图表7：2021年5月起房地产税改革试点情况
• 图表8：全国商品房累计销售额及同比情况
• 图表9：全国商品房累计销售面积及同比情况
• 图表10：全国商品住宅累计销售额及同比情况
• 图表11：全国商品住宅累计销售面积及同比情况
• 图表12：历年全国不同类型物业销售额累计同比
• 图表13：历年全国不同类型物业销售面积累计同比
• 图表14：全国不同类型物业单月销售额同比
• 图表15：全国不同类型物业单月销售面积同比
• 图表16：历年全国不同类型物业销售均价增长情况
• 图表17：分季度全国不同类型物业销售均价变动趋势
• 图表18：全国主要片区商品住宅销售面积、销售额累计同比
• 图表19：全国各省区市商品住宅累计销售面积、销售额及同比
• 图表20：2021年世联重点监测城市商品住宅销售及同比情况
• 图表21：历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（2008-2021，所有用地类型）
• 图表22：历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（2008-2021，住宅用地类型）
• 图表23：2018-2021年各线城市土地出让金同比
• 图表24：2018-2021年各线城市土地规划建面同比
• 图表25：2018-2021年各线城市土地溢价率（住宅用地）
• 图表26：2018-2021年各线城市土地流拍率（住宅用地）
• 图表27：一线城市楼面价及同比（住宅用地）
• 图表28：二线城市楼面价及同比（住宅用地）
• 图表29：核心城市群三线城市楼面价及同比（住宅用地）
• 图表30：非核心城市群三线城市楼面价及同比（住宅用地）
• 图表31：2021年各线城市土地招拍挂成交情况（住宅用地类型）
• 图表32：全国涉宅用地招拍挂成交金额TOP50城市
• 图表33：2021年1-12月土地招拍挂成交金额TOP30城市（涉宅+商办用地）
• 图表34：房地产到位资金（万亿元）与部分资金来源占比
• 图表35：房地产行业到位资金累计同比（%）
• 图表36：内地房地产行业境内外2021年末债券余额规模及占比情况
• 图表37：内地房地产行业境内债券余额类型
• 图表38：内地民营房企境内外合计发债情况
• 图表39：内地房地产行业境内外合计发债情况（2015Q1-2021Q4）
• 图表40：内地民营房企境内外合计发债情况（2015Q1-2021Q4）
• 图表41：内地房企境内发债加权平均利率情况（%）
• 图表42：内地民营房企境内发债加权平均利率情况（%）
• 图表43：国有房企境外发债加权平均利率情况（%）
• 图表44：内地民营房企境外发债加权平均利率情况（%）
• 图表45：美国10年期国债收益率（%）
• 图表46：房地产信托存量规模与占比持续压降
• 图表47：投向房地产的新增信托项目金额及同比
• 图表48：全球新冠病例确诊单日新增人数（人，截止2022-02-24）
• 图表49：全球GDP当季同比（不变价，%）
• 图表50：全球各经济体制造业PMI表现
• 图表51：美联储与欧洲央行资产负债表规模飙升
• 图表52：日本央行资产负债表规模飙升
• 图表53：全球主要经济体2022年货币政策趋势
• 图表54：2021年主要新兴经济体央行加息情况
• 图表55：全球主要经济体M2同比增速回落（%）
• 图表56：多国10年期国债收益率趋于上行（%）
• 图表57：GDP：不变价：当季同比（%）
• 图表58：三驾马车对GDP累计同比的拉动
• 图表59：三大投资中制造业投资恢复较快（%）
• 图表60：社会消费品零售总额恢复力度疲弱（%）
• 图表61：进出口快速增长（%）
• 图表62：全国工业企业产能利用率及利润同比（%）
• 图表63：制造业PMI止跌回升（%）
• 图表64：M1增速全年整体下行明显，M1-M2负剪刀差下半年维持高位
• 图表65：CPI低位运行，PPI冲高回落（%）
• 图表66：社融规模与M2同比（%）
• 图表67：各部门杠杆率情况（%）
• 图表68：2021年、2020年中央经济工作会议对比（涉房地产部分）
• 图表69：2021年、2022年政府工作报告涉GDP增速目标及宏观政策对比
• 图表70：居民杠杆率（%）国际比较
• 图表71：2010-2021年各省居民部门杠杆率
• 图表72：城镇储户房价上涨预期、未来三个月预计增加购房支持占比
• 图表73：短期与中长期新增居民贷款及同比
• 图表74：贷款市场报价利率（LPR）
• 图表75：贷款市场报价利率（LPR）
• 图表76：全国房贷平均利率
• 图表77：70大中城市新建商品住宅价格环比涨跌个数
• 图表78：70大中城市二手商品住宅价格环比涨跌个数
• 图表79：70大中城市新建商品住宅价格同比涨跌个数
• 图表80：70大中城市二手商品住宅价格同比涨跌个数
• 图表81：中国房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比重
• 图表82：各银行房地产贷款余额及占比情况（2021年6月底）
• 图表83：房企开发资金来源占比（2021年）
• 图表84：主要金融机构各项贷款余额同比增速（%）
• 图表85：商品房与商品住宅待售面积及累计同比情况
• 图表86：商办物业待售面积及累计同比情况
• 图表87：商品住宅可售面积与累计同比
• 图表88：2017-2021Q4优质写字楼空置率（%）
• 图表89：世联行重点跟踪城市2021年供应面积同比与供销比
• 图表90：世联行重点跟踪城市可售面积及去化周期（2021年12月末）
• 图表91：世联行重点跟踪城市2021年供销与库存情况（商品住宅）
• 图表92：房地产开发投资完成额与同比增长
• 图表93：房地产开发投资总额构成及占比
• 图表94：房地产开发投资总额各构成部分同比
• 图表95：房屋新开工面积及同比情况
• 图表96：房屋竣工面积及同比情况
• 图表97：房屋新开工面积与竣工面积累计同比增速（正常值）
• 图表98：房屋新开工面积与竣工面积同比增速（T-2.5年）
• 图表99：2021年全国各省市房屋新开工面积与竣工面积同比及贡献率
• 图表100：内地房地产行业境内外合计债券到期情况（亿元，2019Q1-2024Q4）
• 图表101：内地民营房企境内外合计债券到期情况（亿元，2019Q1-2024Q4）
• 图表102：内地房地产行业境内外债券合计到期规模（2021年与2022年）
• 图表103：房地产信托发行与到期规模
• 图表104：2019-2021内地上市房企“三道红线”变化
• 图表105：129家A+H股上市房企“踩线”情况变化
• 图表106：2020年末各省常住人口新增数（万人）
• 图表107：2016-2020年5年期间主要城市常住人口新增数（万人）
• 图表108：2015-2020年各省土地财政依赖度
• 图表109：部分世联跟踪城市年度简评合集

结论

2021年房地产市场经历了从热到冷的剧烈变化，政策调控和融资环境收紧是主要驱动因素。2022年，政策暖风虽至，但市场恢复仍需时间，房企需通过促销售、抢回款、控规模、拥抱合作和革新提效等方式求生存。整体来看，市场将呈现结构性调整，核心城市和优质项目更具吸引力，而三四线城市和非核心区域则面临较大压力。