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报告摘要

Agile (3383 HK) 总结

核心内容

Agile 是一家总部位于广州、起源于中山的房地产开发公司，受益于粤港澳大湾区的发展。公司拥有约 1200 万平米的土地储备，占大湾区总土地储备的 33%。公司通过实地考察中山的三个项目，认为这些项目将为公司带来稳健的利润。此外，公司通过并购补充土地储备，以应对中山房地产价格上涨带来的土地拍卖难度。

主要观点

大湾区发展优势：Agile 受益于粤港澳大湾区的快速发展，特别是在中山市，由于深圳中山桥的建设，当地房地产市场变得强劲，房价自 2015 年以来翻倍。
土地储备策略：由于土地价格上涨，公司更倾向于通过并购方式补充土地储备，而非公开拍卖。2017 年 9 月，公司以人民币 37 亿元收购了一个拥有 149 万平米 GFA 的项目公司，平均土地成本为人民币 2483 元/平米。
物业管理工作分拆：公司于 2017 年第四季度分拆物业管理工作，A-Living 已提交初步招股说明书，预计在 2017 年底完成上市。A-Living 是中国领先的中高端物业服务商，截至 2017 年 6 月，其管理 GFA 达 7000 万平米，收入和净利润年复合增长率分别为 22.8% 和 90.3%。
管理层增持与盈利预期上调：公司主席认为股价被低估，自 2017 年 9 月起增持 1869 万股，价格区间为 HK$11.29 至 HK$11.86。公司上调了 2017-2019 年的盈利预测，分别增长 12.9%、18.8% 和 14.2%，并重申买入评级。

关键信息

财务表现

收入：从 FY15A 的 43004 万元增长至 FY17E 的 48756 万元，预计 FY19E 为 58368 万元。
净利润：从 FY15A 的 1390 万元增长至 FY17E 的 4492 万元，预计 FY19E 为 5927 万元。
每股收益（EPS）：从 FY15A 的 0.358 元增长至 FY17E 的 1.147 元，预计 FY19E 为 1.513 元。
净利率：从 FY15A 的 3.2% 提升至 FY17E 的 9.2%，预计 FY19E 为 10.2%。
市盈率（PE）：从 FY15A 的 27.6 倍下降至 FY17E 的 8.6 倍，预计 FY19E 为 6.5 倍。
市净率（PB）：从 FY15A 的 1.1 倍下降至 FY17E 的 1.0 倍，预计 FY19E 为 0.8 倍。
净资产收益率（ROE）：从 FY15A 的 4.1% 提升至 FY17E 的 11.7%，预计 FY19E 为 12.4%。

土地储备与项目

土地储备：截至 2017 年 6 月，公司拥有约 1200 万平米土地储备，其中中山项目占比较大。
项目详情：
- 山海郡：GFA 为 677,782 平方米，2015 年底开始建设，初始价格为 6000 元/平米，当前价格为 15000 元/平米。
- 御龙山：GFA 为 1,126,505 平方米，2010 年 10 月开始建设，初始价格为 6000 元/平米，当前价格为 12500 元/平米。
- 琉玥：GFA 为 155,651 平方米，2017 年 9 月开始建设，当前价格为 15000 元/平米。
- 唐家湾地块：预计 2018 年第二季度开始建设，尚未有具体价格信息。

分拆物业管理工作

A-Living：专注于中高端物业，截至 2017 年 6 月，管理 GFA 为 7000 万平米，2016 年收入为 1244 亿元，净利润为 169 亿元。
并购：2017 年 6 月收购 Greenland Property Services，2017 年 8 月 Greenland Holdings 成为 A-Living 战略股东。

股票表现

目标价：从 HK$11.98 上调至 HK$16.21，代表 40% 的 NAV 折扣。
当前价格：HK$11.62。
股价表现：过去 12 个月价格表现良好，1 个月涨幅 1.8%，3 个月涨幅 30.0%，6 个月涨幅 69.1%。

股东结构

Chen Zhou Lin：持有 63.5% 的股份。
流通股：35.7%。

现金流

经营现金流：FY17E 为 3149 万元，FY18E 为 4248 万元，FY19E 为 4027 万元。
资本支出：FY17E 为 6268 万元，FY18E 为 609 万元，FY19E 为 1065 万元。
净现金流变化：FY17E 为 -6662 万元，FY18E 为 3157 万元，FY19E 为 3780 万元。

财务比率

毛利率：从 FY15A 的 25.1% 提升至 FY17E 的 31.4%，预计 FY19E 为 30.9%。
净负债/总权益比率：从 FY15A 的 64.0% 下降至 FY17E 的 58.8%，预计 FY19E 为 47.1%。
流动比率：保持在 1.8 倍左右。
应收账款周转天数：从 FY15A 的 35.6 天上升至 FY17E 的 40.4 天。
应付账款周转天数：从 FY15A 的 279.4 天上升至 FY17E 的 333.3 天。
库存周转天数：从 FY15A 的 778.5 天下降至 FY17E 的 677.8 天。

评级与分析师

分析师评级：BUY，目标价为 HK$16.21。
分析师：Samson Man, CFA 和 Huang Chengyu。
CMBIS 评级：
- BUY：股票在未来 12 个月内可能有超过 15% 的回报。
- HOLD：股票在未来 12 个月内可能有 15% 到 -10% 的回报。
- SELL：股票在未来 12 个月内可能有超过 10% 的亏损。
- NOT RATED：未评级。

风险与披露

风险提示：投资有风险，过往表现不代表未来表现，实际事件可能与报告内容有显著差异。
免责声明：本报告仅为提供信息用途，不构成投资建议，投资者应自行评估。
分析师声明：分析师观点反映其个人看法，与公司或发行方无直接或间接利益关系。

总结

Agile 是一家受益于粤港澳大湾区发展的房地产公司，拥有丰富的土地储备和强劲的盈利能力。公司通过并购补充土地储备，并分拆物业管理工作，以提升整体业务结构。管理层增持和盈利预期上调表明公司对未来发展前景充满信心。股票表现良好，当前价格为 HK$11.62，目标价为 HK$16.21，代表 40% 的 NAV 折扣。财务比率显示公司盈利能力增强，但需关注其负债水平和现金流变化。投资者应自行评估并咨询专业顾问。

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