20170927-农银国际证券-雅居乐集团-03383.HK-A_Big_Bay_player_with_multiple_drivers_14页_1mb

Agile (3383 HK) 总结

核心内容与主要观点

Agile 是一家在中国房地产开发领域具有悠久历史的公司，自 2005 年在港交所上市以来，一直专注于住宅和商业地产开发，并在 2017 年通过收购 Greenland Property Management 强化了其物业管理业务。公司凭借其在 Big Bay Area 和 海南旅游地产项目 两大核心驱动力，展现出较强的市场竞争力和增长潜力。

1. Big Bay Area 暴露（占土地储备的 31%）

• Agile 在 45 个城市（包括中国南方、东部、西部、海南及海外）拥有总计 31.63 万平米 的土地储备，其中 31% 位于 Big Bay Area，预计将受益于该地区快速的经济发展和人口流入。
• 中山市 是 Agile 的总部所在地，2017 年上半年预售额达 62 亿人民币，占集团总预售额的 15.3%，且当地次级市场房价在 2017 年上半年上涨了 28.9%。
• 随着 港珠澳大桥 和 深圳高速公路 的建成，Big Bay Area 西部城市如 中山、珠海 将显著受益于交通改善，进一步推动市场需求。

2. 海南 Clearwater Bay 项目（旅游地产亮点）

• Clearwater Bay 是 Agile 在海南陵水的一个大型旅游开发项目，总建筑面积 520 万平米，自 2012 年以来每年带来 6-9 亿人民币 的预售收入。
• 项目于 2007-2008 年以 245 元/平米 的低成本收购，预计未来 5-8 年 将支撑集团的毛利率。
• 海南房地产市场在 2017 年有所复苏，陵水次级市场价格上涨 54%，增强了该项目的盈利潜力。
• Agile 于 2017 年 5 月以 9 亿美元（约合 62 亿人民币）回购了曾出售给摩根士丹利的 30% 股权，进一步巩固其在海南的业务布局。

3. 物业管理业务强化

• Agile 的物业管理子公司 A-Living 截至 2017 年 6 月管理的 GFA 达 6990 万平米，其中 3910 万平米 由 Agile 开发，3084 万平米 由第三方开发。
• 2017 年 6 月，A-Living 收购 Greenland Property Management，随后 Greenland Holdings 注入 10 亿人民币 获得 A-Living 20% 股权，成为战略股东。
• Greenland 将在未来 5 年 内每年为 A-Living 提供 1000 万平米 的 GFA 管理，进一步提升 A-Living 的业务规模和盈利能力。

4. 估值与投资建议

• 该报告基于 NAV 折扣法 估值，预计 2017 年末 NAV 为 112.1 亿人民币，即 33.49 港元/股。
• 报告建议以 50% 折扣 估值，目标价为 16.70 港元/股，对应 2017 年市盈率 10.3 倍 和 市净率 1.4 倍。
• 该估值方法显示 Agile 的估值 低于行业平均水平，但考虑到其在 Big Bay Area 和旅游地产的双重优势，仍认为其具有投资价值。

5. 增长预期与财务表现

• 预计 2017 年集团预售额将达 76.9 亿人民币，2018 年预计 83 亿人民币。
• 2017 年上半年，集团毛利率达到 37.3%，较 2016 年提升 17.3 个百分点，显示盈利水平逐步改善。
• 2017 年上半年，集团核心净利润为 1.728 亿人民币，同比增长 126%，核心净利率 7.7%，较 2016 年提升 4.3 个百分点。

6. 业务协同与 O2O 平台进展

• Agile 拥有 9 家酒店，虽然 EBIT 持续亏损，但通过 旅游地产 的协同效应，提升了整体品牌形象和定价能力。
• A-Living 推出 O2O 平台，整合线上和线下服务，截至 2017 年 6 月，平台注册用户达 162,460 人，其中 94,711 人 为活跃用户。

7. 环保业务拓展

• Agile Environmental Protection 专注于 固体废物处理、环境修复和水务管理，包括危险废物处理、垃圾处理、污水处理等。
• 截至 2017 年 6 月，已拥有 16 座废物处理厂 和 1 个 Greentech 项目，预计年处理能力达 132 万吨。

关键信息

• 目标价：HK$16.70（基于 50% 折扣至 NAV）
• 估值方法：NAV 折扣法
• 2017 年末 NAV：HK$33.49/股
• 核心净利率：2017 年上半年达 7.7%
• 预售额增长：2017 年预计达 76.9 亿人民币，2018 年预计 83 亿人民币
• 土地成本：集团平均土地成本为 1854 元/平米，海南项目土地成本仅为 245 元/平米
• 财务指标：
  • 2017 年上半年营业收入：223.15 亿人民币
  • 2017 年上半年核心净利率：7.7%
  • 2017 年上半年市净率：1.0 倍
  • 2018 年预计市净率：0.8 倍

结论

Agile 凭借其在 Big Bay Area 和 海南旅游地产项目 的双重优势，具备显著的增长潜力和盈利改善空间。公司通过收购 Greenland Property Management 增强了物业管理业务，进一步提升了其综合竞争力。尽管酒店业务仍处于亏损状态，但其与旅游地产的协同效应有助于提升整体盈利能力。基于 NAV 折扣法 估值，报告建议 买入，目标价为 16.70 港元/股，反映其长期价值。