20230730-国盛证券-固定收益定期_如何看待稳地产与利率关系_15页_1mb

房地产政策对利率影响的波动性

政策预期提升下，债市出现大幅震荡和利率上行，主要由于政治局会议强调稳定经济，重点是房地产领域。具体政策包括降低首套房首付比例、贷款利率、税费减免和推进“认房不用认贷”等，主要影响一线城市和强二线城市。这些措施虽释放居民购房需求，但由于居民已在部分城市通过经营贷绕过约束，且居民收入增长放缓（例如北上广地区收入增长从8%-10%降至4%），政策效果可能不及预期，需时约1-2个季度并需其他配合政策。

城中村改造与市场影响

城中村改造规模相对棚改较小，预计未来三年每年改造面积约8-30亿平，带来约16万亿元销售额，但对整体市场影响待观察。改造集中在一线和强二线城市，短期内可能不会强力推动房地产企稳，且风险论坛智能调整可能导致需求响应滞后。

利率与房地产的因果关系

房地产作为资本品，其企稳依赖货币宽松。历史数据显示，利率下行是房地产需求回升的必要条件，但非充分条件。例如，2021年中利率下行后，房地产销售仍未恢复。当前利率水平较高，债市调整风险有限，政策发力可能短期内压制债市，但如利率继续下行或基本面未明显改善，债市可能出现阶段性机会。三季度可能有降息，进一步缓解利率压力。

当前经济与债市展望

尽管稳经济政策密集推出，债市调整风险存在，但利率上行压力受限于经济基本面弱势。债市无需过度防守，短期调整后或现小幅机会，重点关注政策超预期或经济数据变化。

其他关键观察

• 债市资金面短期弹性，政策落地影响如认购7%，债券净融资增加。
• 信用债市场活跃，高估值成交集中在房地产板块，后期需警惕风险。

风险提示:政策变化、地产不确定性、债市调整等可能影响预测。