20211115-城市测量师行-房地产新盘测评_近30盘入市_上海新房市场10月再发力_11页_1mb
报告摘要
上海新房市场10月新盘测评总结
核心内容概述
2021年10月，上海新房市场加快供应节奏，全市有近30个项目开盘销售，其中纯新盘占比达四成。入市项目中超过一半触发了积分机制，反映出市场热度有所上升。然而，郊环外项目受欢迎程度仍较低，多数未采取摇号公正方式开盘。
主要观点
- 供应量增加：10月上海新房市场加快供应，近30个项目入市，纯新盘占比四成。
- 积分机制广泛使用：超过半数项目触发积分机制，尤其是内环内和内中环项目，入围比普遍较高。
- 价格与去化情况：内环内项目价格较高，去化情况较好；外郊环及郊环外项目价格相对较低，但去化率不一。
- 政策影响：认购比高于1.3的项目需实行“5年限售”政策，与是否触发积分机制无关。
- 市场分化明显：市中心区域项目更受高净值人群青睐，而郊区项目则面临配套不足、交通不便等问题。
关键信息汇总
触发积分机制项目
| 楼盘名 | 入围比 | 区域 | 板块 | 供应(套) | 网签(套) | 网签均价(元/㎡) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 加推 翠湖天地五集 | 2.5 | 原卢湾 | 淮海中路 | 106 | 64 | 159700 |
| 新开 云锦东方三期 | 2 | 徐汇 | 龙华 | 95 | 1 | 168190 |
| 加推 融信旭辉世纪古美 | 2 | 闵行 | 古美罗阳 | 394 | 289 | 81200 |
| 加推中骏璟尚 | 1.8 | 嘉定 | 安亭汽车城 | 260 | 170 | 36190 |
| 加推 融信海纳印象 | 1.3 | 嘉定 | 南翔 | 312 | / | / |
| 新开大华锦绣悦府 | 1.3 | 宝山 | 顾村 | 118 | 111 | 49110 |
| 新开保利明玥湖光 | 1.3 | 奉贤 | 南桥新城 | 474 | 196 | 39910 |
| 加推金海壹品 | 1.3 | 奉贤 | 南桥新城 | 363 | 267 | 39450 |
| 加推城投尚云里 | 1.3 | 松江 | 泗泾 | 269 | 238 | 45900 |
| 加推融创未来金融城 | 1.8 | 浦东 | 唐镇 | 466 | 144 | 65520 |
| 加推壹府澜庭 | 1.8 | 原南汇 | 周康 | 365 | / | / |
| 加推上海蟠龙天地 | 1.8 | 青浦 | 徐泾 | 741 | 567 | 61640 |
| 加推金臣颐墅 | 1.3 | 青浦 | 赵巷 | 124 | 2 | 76680 |
未触发积分机制项目
| 楼盘名 | 入围比 | 区域 | 板块 | 供应(套) | 网签(套) | 网签均价(元/㎡) | 认购率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 新开宝珀公寓 | 2.5 | 原闸北 | 不夜城 | 299 | / | / | 101% |
| 新开愚源名邸 | 2.5 | 长宁 | 中山公园 | 154 | 2 | 114680 | 167% |
| 新开禹洲天境铂悦 | 1.3 | 奉贤 | 金汇 | 258 | 40 | 33300 | 47% |
| 加推隐秀云庐 | 1.3 | 闵行 | 马桥 | 142 | 13 | 45510 | 87% |
| 新开保利云上拾光 | 1.8 | 原南汇 | 祝桥 | 360 | 320 | 44140 | 123% |
| 新开大名城映玥 | 1.3 | 原南汇 | 临港新城 | 340 | / | / | / |
| 新开清韵雅苑 | 1.3 | 原南汇 | 临港新城 | 110 | / | / | / |
| 新开大名城映晖 | 1.3 | 原南汇 | 临港新城 | 450 | 265 | 32840 | 129% |
| 加推万达未来城 | 1.3 | 原南汇 | 临港新城 | 615 | 111 | 27910 | 126% |
新盘点评
云锦东方三期
- 位置：徐汇滨江，龙华板块
- 特点：高端改善客群首选，户型多样，精装交付
- 价格：公寓176-240m²，总价2400万起；联排别墅380-470m²，总价5800万起
- 去化情况：开盘当天基本售罄，受高净值人群追捧
- 周边配套：绿地汇中心、东航云锦天地商业广场、油罐艺术中心、轨交11号线云锦路站
愚源名邸
- 位置：长宁区，中山公园板块
- 特点：长宁区唯一在售新建商品房，户型多样，适合改善型客户
- 价格：2房106-115m²，网签均价114680元/㎡
- 去化情况：网签2套，整体去化率较高
- 周边配套：配套完善，居住氛围浓厚，但周边多为老旧小区，环境较差
宝珀公寓
- 位置：原闸北区，不夜城板块
- 特点：内环内稀缺的千万级中小户型，精装交付，总价合理
- 价格：3房100-137m²，网签均价未提供
- 去化情况：未触发5年限售，认购率101%
- 周边配套：周边多为动迁地块，环境较差，部分楼栋噪音较大，未来南侧有新建高层住宅
大华锦绣悦府
- 位置：宝山区，顾村板块
- 特点：知名开发商，精装交付，户型紧凑
- 价格：2-3房79-98m²，总价390-500万；叠加117-130m²，总价570-650万
- 去化情况：已售111套，去化率较高
- 周边配套：华山医院北院、绿地正大缤纷城、龙湖宝山天街、顾村公园
保利明玥湖光
- 位置：奉贤区，南桥新城板块
- 特点：全新开盘，适合奉贤本地刚需和改善客群
- 价格：3房96-100m²，总价350-630万；3+1房117-145m²
- 去化情况：网签196套，去化情况良好
- 周边配套：步行可达上海之鱼，驾车3公里可达九棵树艺术中心
保利云上拾光
- 位置：原南汇区，祝桥板块
- 特点：纯新盘入市，户型紧凑，适合本地刚需和刚改客群
- 价格：2-3房75-99m²，总价276万起
- 去化情况：网签320套，去化率较高
- 周边配套：配套相对缺乏，周边暂无大型商业配套，交通以公交和自驾为主
大名城映晖
- 位置：原南汇区，临港新城板块
- 特点：纯新盘入市，精装交付，层高3.1米
- 价格：3-4房95-122m²，总价290-410万
- 去化情况：网签265套，未触发积分机制
- 周边配套：临港新城核心片区，一二手价格倒挂，有1-1.5万/㎡左右差价
总结
2021年10月，上海新房市场供应量显著增加，近30个项目入市，其中纯新盘占四成。触发积分机制的项目占比超过一半，尤其在内环内和内中环区域，反映出市场对高端改善型产品的持续需求。外郊环及郊环外项目虽然价格较低，但去化情况不一，部分项目因配套不足、交通不便而面临销售压力。值得注意的是，认购比高于1.3的项目需实行“5年限售”政策，与是否触发积分机制无关。整体来看，市场呈现明显分化，市中心项目更受青睐，而郊区项目则需进一步优化配套和交通条件。
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