休闲服务行业海外研究系列之长租公寓：多因素推动行业快速发展，短期盈利压力较大-20191104-兴业证券-22页_1mb

休闲服务行业总结：长租公寓市场发展与青客公寓分析

核心内容概述

长租公寓行业在中国市场快速发展，受益于政策支持、高房价收入比及年轻租户需求增长。青客公寓作为国内领先的长租公寓服务商，凭借精准的市场定位、高效的运营模式和多元化的融资手段，实现了快速扩张和收入增长，但短期内仍面临盈利压力。本文将从行业前景、青客发展、盈利分析及风险提示等方面进行总结。

主要观点与关键信息

1. 行业前景广阔

• 政策支持：国家多次出台政策鼓励租赁市场发展，如《国家新型城镇化规划》和《住房租赁和销售管理条例》，推动“租售并举”模式。
• 人口流动与需求：2018年底中国流动人口达2.41亿，其中约2.1亿人需要租房，租赁市场人口持续增长。
• 市场潜力：中国长租公寓市场仍处于成长期，2014-2018年CAGR达85.2%，预计2024年市场规模将达3,957亿元，18-24年CAGR为51.5%。
• 渗透率低：2018年中国长期租户渗透率为17.2%，远低于欧美日德等国家，发展潜力巨大。

2. 青客公寓发展情况

• 市场定位：青客公寓定位年轻白领市场，租金低于2,000元，占据该细分市场首位。
• 规模扩张：截至2019年6月30日，青客运营96,854间房源，覆盖6个城市，年复合增长率达114.4%。
• 技术驱动：青客采用大数据、在线平台、智能系统等提升运营效率，平均入住率达92.4%（2018年）。
• 融资情况：青客已完成多轮融资，累计融资超1亿美元，其中凯欣资本为最大机构投资人，占比30.6%。

3. 盈利分析

• 收入增长：2017-2018年营收分别为5.22亿元和8.89亿元，2019年上半年营收达8.97亿元，同比增长51.4%。
• 亏损持续：2017-2018年净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元，2019年上半年亏损3.73亿元，但亏损增速低于收入增速。
• 租金差下降：2019年上半年租金差为20%，较2017年下降6个百分点，导致收回装修成本周期延长。
• 盈利潜力：尽管短期盈利困难，但通过提高租金、增加增值服务及优化运营效率，未来盈利空间有望打开。

4. 运营策略与模式

• 轻资产运营：青客采用分散式模式，从个人房东处租赁房源，降低初期资金压力。
• 特许经营与增值服务：未来可能通过特许经营模式和增值服务提升盈利能力。
• 金融化运作：引入房租贷、融资租赁等方式，增强资金流动性，支持业务扩张。

关键数据总结

风险提示

• 行业竞争加剧：长租公寓市场面临激烈竞争，企业需持续创新以维持市场份额。
• 政策风险：租赁行业政策变化可能影响行业发展趋势。
• 融资不及预期：若融资环境恶化，可能影响企业扩张和运营。
• 系统性风险：经济波动可能对租赁行业造成影响。
• 扩张进展不及预期：若市场扩张速度慢，可能影响盈利能力和市场份额。

总结

青客公寓凭借精准的市场定位、高效的运营模式和多元化的融资手段，在长租公寓行业中占据重要地位。尽管短期内仍面临盈利压力，但随着行业渗透率提升、租金增长及增值服务的发展，其长期盈利潜力较大。未来，青客可能通过轻资产模式和特许经营等方式进一步扩大规模并提升盈利能力。然而，行业竞争、政策变化及融资风险仍需关注。