地产轻资产研究——长租公寓专题_17页_1mb

乾立基金长租公寓专题研究总结

核心内容概述

本报告由乾立基金发布，聚焦于长租公寓行业的市场背景、发展模式、关键成功要素及管理决策指标，旨在为投资者和运营方提供行业分析和决策依据。

主要观点

1. 地产轻资产分类与价值增长点

地产轻资产主要分为四种模式，每种模式的价值增长点如下：

• 地产基金模式：价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，如区域增值潜力或业态转变。
• 代开代建模式：价值增长点在于建设成本节约和品牌附加值，如通过规范流程和集中采购降低成本。
• 资产管理模式：价值增长点在于精准把握市场和客户需求，通过商户及空间调整维持商业活力。
• 销售管控模式：价值增长点在于对销售客群的掌握和匹配，影响资产变现时机。

2. 成功地产轻资产模式

• 万科“小股操盘”模式：由项目经营管理方全权管理，万科持股比例低但保留控制权，收益分配灵活。
• 凯德商用“地产开发+资本运作”模式：通过发起基金，参与房地产开发，再注入REITs或转手出售，实现溢价收益。

长租公寓行业市场背景

1. 人口高流动时代到来：城市化率提升，大量流动人口涌入一线城市，租房需求增加。
2. 外来人口集中涌入一二线城市：流动人口以青壮年为主，有较长留居意愿，房价上涨促使更多人选择租房。
3. 一线城市租房阶段延后：购房者年龄延后，租房需求延长。
4. 租售比高于国际一线城市：一线城市租售比显著高于国际其他一线城市。
5. 中外长租公寓对比：国外企业普遍规模大、品牌化程度高，而国内企业仍处于发展初期，品牌公寓占比低。

长租公寓行业市场现状

1. 行业格局：五年发展后格局基本确立，自如确立龙头地位，二房东和小创业公司逐渐退出市场，开发商通过资源优势进入市场。
2. 行业特征：
   • 低毛利业务，出租率90%时EBITDA率仅9.4%。
   • 累计现金流回收周期长，前期高投入。
   • 盈亏高度依赖运营，出租率每下降1%，EBITDA率下降0.7%-0.9%。
3. 关键成功要素：
   • 规模化初期即投入运营管理体系。
   • 持续产品研发以提高客户需求匹配度。
   • 持续融资能力以支持业务规模化。
   • 批量拿房资源以实现万间规模突破。
4. 项目管理决策指标：
   • 平稳期单房EBITDA率：应控制在10%-20%。
   • 投资回收周期：应控制在2.5年以内。
   • 坪效溢价：分散式N+1模式坪效提升至少50%。

长租公寓业务管理关键指标

1. 拓展及房源租约管理

• 单人单月新签单位数：寓见约16套/人/月，小螺趣租10套/人/月。
• 每小区平均运营单位数：寓见80间/小区，青客30间/小区，自如40-50间/小区。
• 选址策略：关注地铁、流动人口密度及竞争环境，差异化竞争。
• 免租期与底租涨幅：魔方2个月，自如1个月，底租涨幅通常为每年2%-3%。

2. 装修改造及供应链管理

• 每人每月平均完成单位数：寓见34.6，青客8.8。
• 每人平均同时管理单位数：寓见30，青客5。
• 每单位平均装修时间：寓见26天，魔方66天。
• 平米装修成本：自如500元/平米，青客400元/平米，魔方1000元/平米。

3. 销售出租及租后服务

• 自营渠道及老带新出房比例：魔方40%+，自如接近100%。
• 开店前培育期会员量和粉丝量：窝趣要求会员量是房量10x，粉丝量是房量50x。
• 出租率：自如约90%，魔方95%。
• 单房销售速度：寓见平均7天，自如平均15-20天。
• 定价及销售执行率：魔方误差3%以内。
• 人房比：自如1:60-1:70，魔方1:70。
• 单套维修支出：自如约200-300元/月·套。

4. 中后台管理经验

• 产品研发：设置产品研发中心，持续迭代和测试新材料、新技术。
• 标准化沉淀：形成标准化手册，管理家具、零配件等细节。
• IT系统支持：全面覆盖拓展、工程和运营流程，需业务驱动定制开发。

长租公寓市场前景

1. 房源角度：一线城市房价上涨，多数房主选择出租。
2. 客群角度：购房难度加大，租房需求进一步扩大。
3. 政策角度：
   • 一线城市严抓群租，如北京、上海、广州。
   • 限购政策限制购房人群，推动租房市场发展。

关键信息

• 长租公寓行业具备高门槛、低毛利、高投入的特征。
• 规模化运营是实现盈利的关键，需注重管理体系、产品研发、融资能力和批量拿房资源。
• 龙头企业如自如、魔方在市场中占据主导地位，其他企业寻求与开发商合作。
• 行业未来将更加依赖IT系统和标准化流程，以提升效率和收益。