乾立基金-地产轻资产研究——长租公寓专题-2017-19页-2mb

长租公寓行业专题研究报告总结

一、专题前瞻

长租公寓作为地产轻资产模式的重要组成部分，其价值增长点主要包括：

1. 地产基金模式：通过市场价值发现和挖掘，如区域增值潜力或业态转变。
2. 代开代建模式：通过建设成本节约和品牌附加值实现盈利。
3. 资产管理模式：通过精准把握市场和客户，维持商业活力。
4. 销售管控模式：通过掌握销售客群，影响资产价值实现和变现时机。

成功地产轻资产模式包括：

• 万科“小股操盘”模式：操盘者不控股，但拥有共同控制权，通过管理费和浮动收益分配实现盈利。
• 凯德商用“地产开发+资本运作”模式：通过基金运作和REITs注入实现资产增值和资金回报。

二、长租公寓行业市场背景

1. 人口高流动时代：城市化率提升，导致东部地区流动人口占比超90%，租房需求增加。
2. 外来人口集中于一二线城市：大部分为青壮年，有长期居住意愿，房价上涨促使更多人选择租房。
3. 一线城市租房阶段延后：购房者年龄延后至31-35岁，租房群体以20-30岁为主，占76.54%。
4. 租售比远高于国际其他一线城市：如一线城市租售比可达50倍以上，远高于纽约（38.5倍）。
5. 中外长租公寓对比：
   • 企业最大管理规模：国内约2万套，国外可达11万套。
   • 品牌公寓占比：国内约3%，国外达60%。
   • 成熟商业模式及代表企业：如EQR（美国）、Airbnb（短租平台）。

三、长租公寓行业市场现状

1. 行业格局：

   • 分散式公寓层级分化，自如确立龙头地位。
   • 二房东和小创业公司逐渐退出市场。
   • 集中式公寓成规模玩家较少，资金集中于龙头企业。
   • 2016年开发商和经济型酒店进入市场，加剧竞争。

2. 行业特征：

   • 低毛利：出租率90%时，EBITDA率仅9.4%。
   • 高投入、长回收周期：需2年半回收初始投资。
   • 盈利高度依赖运营：出租率每下降1%，EBITDA率下降0.7%-0.9%；运营费用上升1%，EBITDA率下降1%。

3. 关键成功要素：

   • 管理体系和IT系统支持：规模化初期需投入，避免管理失控。
   • 产品研发：匹配客户需求，实现产品标准化。
   • 持续融资能力：满足规模化发展所需资金。
   • 批量拿房资源：支持上万间规模的扩张。

四、长租公寓市场格局

(一) 分散式公寓层级分化

• 自如确立龙头地位，通过线上平台和品牌影响力实现快速扩张。
• 二房东和小创业公司因无法盈利而退出市场。
• 开发商凭借资源优势切入市场，未来可能与专业运营公司合作。

(二) 集中式公寓成规模玩家少

• 资金追逐龙头企业，如魔方公寓获得大量融资。
• 早期进入者如青年汇、自如寓停止扩张。
• 部分企业定位细分市场（高端精品型），难以规模化。
• 经济型连锁酒店快速转型进入集中式公寓市场，如华住、如家、铂涛等。

五、长租公寓经营的关键成功要素

1. 管理体系和IT系统支持：规模化早期需投入，确保管理可控。
2. 产品研发：根据客户需求迭代更新，提升产品标准化。
3. 持续融资能力：满足规模化发展所需资金投入。
4. 批量拿房资源：支持上万间规模的突破。

六、长租公寓项目管理决策指标

(一) 项目决策管理指标

(二) 单房经济模型用于横向比较

• 分散式公寓EBITDA率较低，集中式公寓因整栋改造可实现更高EBITDA率（如中信红树湾项目可达30%+）。
• 公寓租赁税项：上市公司需正规纳税，非上市公司多未替业主交税。

(三) 敏感性分析结果

• 出租率下降1%，EBITDA率下降0.7%-0.9%。
• 运营费用上升1%，EBITDA率下降1%。
• 若出租率从90%降至80%或运营开支从12%升至20%，前期投资无法在五年内收回。

七、长租公寓业务管理关键指标及行业经验

(一) 拓展及房源租约管理

• 拓展房源管理KPI：

  • 单人单月新签单位数：寓见约16套/人/月，小螺趣租约10套/人/月。
  • 每小区平均运营单位数：寓见80间，青客30间，自如40-50间，小螺9间。

• 选址策略：

  • 优先考虑地铁沿线、流动人口密度高、生活配套成熟的区域。
  • 自如、寓见、魔方等公司采取差异化策略，避免直接竞争。

• 房源租约管理KPI：

  • 免租期和底租涨幅体现品牌溢价能力和拿房谈判能力。

(二) 装修改造及供应链管理

• 装修改造KPI：
  • 每人每月完成单位数：寓见34.6，青客8.8，微家9.4。
  • 每单位平均装修时间：寓见26天，魔方单店66天，自如毛坯20天、精装7天，青客17天。
  • 装修成本：自如700元/平米，寓见500元/平米，青客400元/平米，魔方1000元/平米。

(三) 销售出租及租后服务

• 考核指标：

  • 自营渠道及老带新出房比例：魔方40%+，自如接近100%。
  • 开店前培育期会员量和粉丝量：窝趣要求会员量是房量10倍，粉丝量是房量50倍。

• 出房结果KPI：

  • 整体出租率：自如约90%，魔方95%。
  • 装修交付后空置率：自如<5%（30天），魔方<10%（60天）。
  • 单房出房速度：寓见平均7天，自如平均15-20天，青客平均20天。
  • 定价及销售执行率：魔方误差3%以内。

• 租后运营KPI：

  • 平稳期人房比：自如1:60-1:70，魔方1:70。
  • 单套维修支出：自如约200-300元/月。

(四) 中后台管理经验

• 产品研发：设立产品实验室，持续迭代更新产品。
• 标准化沉淀：形成标准化手册，优化供应链管理。
• IT系统支持：覆盖拓展、工程、运营全流程，需定制开发。

八、长租公寓市场前景

1. 房源角度

• 2016年上半年一线城市房价大幅上涨，多数房主选择出租而非出售。
• 深圳、南京、合肥等城市涨幅显著。

2. 客群角度

• 房价上涨和购房限制促使更多人延长租房期，租房需求进一步扩大。

3. 政策角度

• 严抓群租现象：北京、上海、广州等地出台整治措施，打击违法群租。
• 限购政策：一二线城市限制非户籍居民购房，增加租房需求。

4. 租金角度

• 中国一线城市租售比远高于国际平均水平，未来将逐步回归常态。
• 租金上涨空间高于房价，尤其在高人口密度城市。

总结

长租公寓行业在人口流动、政策调控、市场供需等多重因素下呈现快速发展态势。龙头企业如自如、魔方等通过规模化、标准化、品牌化实现盈利，而中小公司面临盈利压力，逐渐退出市场。行业成功的关键在于管理体系、产品研发、融资能力和批量拿房资源。随着政策趋严和市场变化，长租公寓行业将向更规范、高效的方向发展，未来可能与开发商形成战略合作，共同推动行业发展。