20191104-兴业证券-休闲服务：海外研究系列之长租公寓-多因素推动行业快速发展，短期盈利压力大_22页_1mb

报告摘要

青客公寓行业分析总结

核心内容

青客公寓是中国领先的长租公寓运营商之一，计划于2019年11月5日在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”，预计最高募资近1亿美元。公司成立于2012年，截至2019年6月30日，运营覆盖6个城市，共计96,854间房间，其中上海为主要市场，占比65%。青客定位年轻白领市场，以低租金、高入住率和优质服务著称，致力于为1,000万青年人才提供住房解决方案。

主要观点

行业前景广阔：随着城镇化比例的提升和高房价收入比，长租公寓市场具备良好的发展潜力。中国长期租户渗透率仅为17.2%，远低于发达国家，预计到2024年将提升至11.2%。
政策支持显著：国家通过土地政策、金融支持、教育配套等多方面推动租赁市场发展，为长租公寓行业提供政策利好。
市场定位精准：青客主要面向月租金低于2,000元的年轻租客，其在该细分市场占有率领先，2018年平均入住率高达92.4%，远高于行业平均水平。
运营效率高：青客通过技术驱动的运营模式，提高效率并优化用户体验，包括大数据分析、在线平台、五维系统等，实现高入住率与高运营效率。
收入增长迅速：2017至2018年，青客年营收分别增长至8.89亿元，2019年上半年营收达8.97亿元，但净利润仍为负，显示短期盈利压力较大。
轻资产模式为主：青客采用分散式运营模式，从房东处租赁房源，通过装修与服务提升吸引力，减轻资金压力。
盈利模式依赖租金差：租金差是主要盈利来源，但因租金较低，导致租金差持续缩小，2019年租金差降至20%，影响盈利。
融资与扩张迅速：青客经历了多轮融资，累计融资超1亿美元，主要依靠外部资本支持业务扩张，同时通过业务金融化增强资金链稳定性。

关键信息

市场数据：
- 2014-2018年长租公寓市场规模年复合增长率（CAGR）达85.2%，预计至2024年将达3,957亿元，CAGR为51.5%。
- 2018年我国租赁人口达2.1亿，预计2022年将增长至2.4亿。
- 中国租金支出占可支配收入的比重为21.0%，低于发达国家。
- 中国房价收入比（如北京、上海等）远高于发达国家，推动更多人选择租房。
运营数据：
- 青客2018年平均月租金为1,272元，截至2019年6月30日九个月的月平均租金（折扣后）为1,075元，租金差降至20%。
- 平均入住率为92.4%，高于行业平均水平。
- 平均租赁期限为63.3个月，高于行业40-46个月的平均水平。
- 租户平均居住时间达8.5个月，是国内主要分散式运营商中最长的。
融资情况：
- 青客主要股东包括创始人金光杰（24.7%）、凯欣资本（27.4%）等，合计持股达62.1%，拥有79.3%的投票权。
- 公司已完成四轮融资，累计融资超1亿美元，其中2018年4月C轮融资为数千万美元。
未来发展方向：
- 探索特许经营模式，以轻资产方式加速扩张。
- 通过增值服务（如管家服务、房间打扫、青客优选等）提升盈利空间。
- 增强技术应用，提高运营效率与用户体验。

风险提示

行业竞争加剧。
租赁行业政策变化带来的不确定性。
融资不及预期可能影响扩张速度。
系统性风险可能对行业造成冲击。
扩张进展不及预期可能导致市场占有率下降。

总结

青客公寓凭借精准的市场定位、技术驱动的运营模式和多元化的融资渠道，快速占领市场并扩大规模。尽管短期内盈利压力较大，但其在长租公寓市场中的增长潜力显著，特别是在年轻白领群体中。随着政策支持和市场需求的持续增长，青客有望通过轻资产模式与增值服务提升盈利能力，推动行业长期发展。然而，行业竞争、政策变化和融资风险仍是其面临的主要挑战。

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