20211215-银河期货-11月固定资产暨房地产投资数据分析_库存增加_销售回落_开工不足_土地供应改善_政策转暖_12页_1mb

报告摘要

2021年11月固定资产暨房地产投资数据分析总结

核心内容

2021年11月，固定资产投资和房地产投资数据呈现出中短期回落的态势，但部分领域出现企稳迹象。整体来看，房地产市场受到政策调控、土地供应、销售回落及资金来源变化等多重因素影响，表现较为疲软，但仍存在一定的政策调整和市场改善信号。

主要观点

房地产投资回落：11月房地产投资累计同比报6%，较前值7.2%明显回落，连续第四个月出现下滑，显示房地产投资增长动力不足。
新开工面积负增长：新开工面积累计同比继续下跌至-9.1%，进入负增长阶段，对房地产投资构成持续拖累。
土地市场企稳：土地成交价款累计同比出现回升，报4.5%，显示土地市场可能进入探底阶段；但土地购置面积累计同比仍为-11.2%，表明土地供应仍偏紧。
销售持续下滑：房地产销售面积累计同比为4.8%，较前值7.3%进一步回落；销售额累计同比也从16.6%降至11.8%，显示市场信心不足。
库存水平回升：待售面积累计同比与前值持平，广义库存水平较前值有所回升，显示市场去库存压力有所缓解。
房价指数下行：百城住宅价格指数同比与环比均出现明显回落，环比转跌，表明房价下行压力持续。
资金来源结构变化：房地产资金来源中，定金和按揭贷款仍占主导地位，但增速回落；国内贷款收紧，自筹资金比重回升，但房地产企业资产负债率较高，面临较大财务风险。
政策调整信号：央行对商业银行的融资政策纠偏，中央经济工作会议强调“住房不炒”与满足合理住房需求，房地产政策可能有所松动，为市场带来一定的恢复预期。

关键信息

1. 固定资产投资数据

固定资产累计同比报5.2%，前值为6.1%，连续第四个月回落。
房地产投资累计同比报6%，前值为7.2%，回落明显。
制造业投资累计同比报13.7%，前值为14.2%，相对表现较好。
房地产投资占固定资产投资比重报27.29%，前值为28.02%，比重依旧不低。

2. 土地市场情况

土地成交价款累计同比从0.2%回升至4.5%，显示土地市场企稳。
土地购置面积累计同比报-11.2%，较前值-11%跌速减缓，但仍处于下降区间。
土地溢价率连续3个月下跌后出现探底回升，报2.89%，前值为0.98%。

3. 开工与竣工情况

新开工面积累计同比报-9.1%，前值为-7.7%，持续下跌。
竣工面积累计同比报16.2%，前值为16.3%，小幅回落。
新开工面积与竣工面积累计同比差值扩大至-25.3%，显示建安成本可能继续下行。

4. 销售情况

销售面积累计同比报4.8%，前值为7.3%，销售回落明显。
销售额累计同比从16.6%降至11.8%，显示市场整体疲软。
期房销售累计同比报7.7%，现房销售累计同比报4.3%，期房销售回落更明显。

5. 库存与消费情况

待售面积累计同比与前值持平，广义库存水平较前值回升。
社会零售总额中与房地产消费相关的品类如建筑装潢材料、家具家电等零售额累计同比均出现高位回落。

6. 房地产资金来源

房地产资金来源累计同比报7.2%，前值为8.8%，整体回落。
定金和预收款占比从21%回落至17%，个人按揭贷款占比微升至16.16%。
国内贷款累计同比报-10.8%，接近历史最低水平；自筹资金占比提升至32.38%。
外资来源受恒大事件影响暴跌41.7%，进一步加剧资金紧张。

结论与展望

当前房地产市场面临多重压力，包括销售回落、土地购置费下降、资金来源结构变化等，导致房地产投资中短期持续回落。然而，政策层面出现一定的调整和松动信号，如央行对商业银行融资政策的纠偏，以及中央经济工作会议对合理住房需求的支持，可能为房地产市场带来一定的恢复性增长机会。预计在政策调整、基数效应及土地供应改善等因素共同作用下，房地产投资可能在2022年下半年有所回升。