20211115-银河期货-10月固定资产暨房地产投资数据分析_投资不振_销售下跌_政策有望调整_9页_1mb

2021年10月房地产及固定资产投资数据分析总结

核心内容

2021年10月，房地产投资及固定资产投资数据呈现出中短期回落态势，但政策层面出现了一些调整迹象，可能对市场产生积极影响。

主要观点

• 房地产投资持续回落：10月房地产投资累计同比为8.8%，较前值7.2%继续下降，显示房地产投资仍处于高位回落阶段。
• 土地购置费大幅下降：土地成交价款和土地购置面积累计同比持续下跌，特别是土地成交价款在4月至10月间多次出现大幅下滑，显示房地产企业拿地意愿减弱。
• 新开工面积负增长：新开工面积累计同比为7.7%，较前值4.59%进一步下滑，进入负增长阶段，但其与竣工面积累计同比的差值缩小，可能意味着建安成本下行趋缓。
• 竣工面积增长：竣工面积累计同比为16.3%，高于前值23.4%，但增速仍低于新开工面积，显示房地产开发节奏放缓。
• 销售端表现疲软：销售面积累计同比为7.3%，较前值11.3%明显回落；销售额累计同比为11.8%，虽高于销售面积增速，但整体仍呈下滑趋势。
• 库存水平回升：待售面积累计同比保持1.4%，广义库存水平较前值有所回升，显示市场去化压力略有缓解。
• 房价指数下行：百城住宅价格指数同比与环比回落明显，显示房价整体承压。
• 资金来源结构变化：房地产资金来源中，定金和预收款、个人按揭贷款占比仍较高，但增速回落；国内贷款占比降至历史低位，而自筹资金比重回升。
• 政策调整迹象：央行10月数据显示个人中长期贷款止跌回稳，显示房地产融资政策可能有所调整，但“住房不炒”仍是政策基调。

关键信息

固定资产投资

• 10月固定资产累计同比为6.1%，较前值7.3%回落。
• 制造业投资累计同比为14.2%，略优于房地产投资。
• 房地产投资占固定资产投资比重为28.02%，仍维持较高水平。

土地市场

• 土地成交价款累计同比持续下跌，10月为0.2%。
• 土地购置面积累计同比为-11%，显示房企拿地意愿下降。
• 土地溢价率从12.36%回落至5.29%，市场热度下降。

基建投资

• 基建相关财政支出连续三月回升，但累计同比仍为负增长。

销售与库存

• 销售面积累计同比为7.3%，销售额累计同比为11.8%，销售结构偏向高端住宅。
• 待售面积累计同比保持1.4%，广义库存水平较前值有所回升。

资金来源

• 房地产资金来源累计同比为8.8%，较前值11.1%回落。
• 定金和预收款占比为37.24%，个人按揭贷款占比为16.01%。
• 自筹资金占比提升至31.58%，国内贷款占比降至12.09%的历史低位。

结论

10月房地产投资整体回落，主要受土地购置费下降、新开工面积减少及基数效应影响。销售端同样疲软，但结构性改善。资金来源结构出现变化，自筹资金比重上升，国内贷款收紧。尽管存在政策调整的迹象，但房地产市场仍面临较大的财务压力和下行风险。短期内房地产投资可能继续承压，但政策转向可能为市场带来一定支撑。