深度报告-2025-08-05-华泰证券-房地产_止跌回稳_了吗_页_40页_1mb

房地产“止跌回稳”总结

核心内容

中国房地产市场在2025年上半年已初步显现“止跌回稳”的迹象，新房与二手房销售规模均有所改善，其中二手房市场复苏尤为显著，推动“新房+二手房”总成交套数同比增长4%。然而，市场复苏仍面临库存压力和房价调整的挑战，区域、产品、库存、价格结构的分化正在形成。

主要观点

• 销售复苏：全国商品房销售面积和金额同比降幅明显收窄，二手房成交套数增长11%，推动总成交套数增长4%，市场活跃度有所回升。
• 库存压力：新房去化周期仍处于历史高位，80城新房显性库存约4.8亿平，去化周期达27.8个月。低能级城市新增供应放缓，有助于缓解供需矛盾。
• 房价分化：市场呈现“哑铃型”企稳特征，低单价城市房价跌幅放缓，高能级城市核心区房价表现相对较强。
• 政策堵点：尽管政策组合拳初见成效，但居民加杠杆意愿趋弱、息差过大、政府收储规模有限、城市更新推进困难等问题仍制约市场复苏。
• 中长期基础构建：供给侧优化和购买力改善为“止跌回稳”构建中长期基础，包括从业人员和房企数量减少、按揭负担比下降、政策支持增强等。

关键信息

分化特点

1. 区域结构：部分核心城市如一线城市复苏领先，二线城市如成都、天津等成交量有所回升，三线城市仍处于筑底阶段。
2. 产品结构：改善型产品修复动能更足，新房市场中120平以上户型成交占比上升，二手房市场中中大户型成交占比增加。
3. 库存结构：高能级城市去化周期相对稳定，低能级城市库存仍处高位，但新增供应放缓有助于缓解供需矛盾。
4. 房价结构：低单价城市房价跌幅趋缓，而高能级城市核心区房价更具韧性。

政策堵点

1. 居民加杠杆意愿下降：居民部门杠杆率已趋于稳定，加杠杆意愿趋弱，稀释了购房杠杆政策效果。
2. 息差制约房价企稳：房贷利率与租金收益率之间的息差仍较大，导致降息未明显提振房价。
3. 政府收储局限性：存量房收储受“商业可持续”框架限制，实际规模有限，更多用于保障性住房建设。
4. 城市更新难度加大：受地方财力和潜在需求不足影响，城市更新推进面临挑战，需更多政策支持。

中长期“止跌回稳”基石

1. 供给侧优化：房地产从业人员和规模房企数量减少，潜在供给能力收缩，历史问题逐步解决。
2. 购买力改善：按揭负担比持续下降，中低能级城市降幅更明显，整体购房需求趋于稳定。
3. 政策方向：下半年政策将聚焦稳定房价预期、激活购房需求、优化收储、城市更新融资等方面。

投资建议

• 重点推荐房企：具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”房企，包括城投控股、城建发展、新城控股、滨江集团、招商蛇口（A股）；华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产（港股）。
• 物管公司：推荐绿城服务、华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业。
• 港股REIT：领展房产基金被重点推荐。

风险提示

• 房地产政策波动
• 房地产市场复苏不及预期
• 部分房企经营风险

关键数据

• 2025上半年全国商品房销售面积同比下降4%，销售金额同比下降6%。
• 二手房成交套数同比增长11%，推动总成交套数同比增长4%。
• 新开工面积同比下降69%，为2006年以来最低水平。
• 一线城市新房销售金额较峰值下降29%，二线城市下降34%，三线城市下降49%。
• 房地产从业人员数量较2021年下降29%。
• 全国权益销售金额在千亿以上房企数量从2021年的27家降至2024年的7家。
• 模拟首付比例维持在68%左右，居民部门杠杆率高于新兴市场，低于发达经济体。
• 百城住宅租金收益率为2.37%，低于首套房贷款利率3.07%。
• 2025年6月重点城市二手房挂牌价同比跌幅缩小，部分城市房价开始止跌。
• 2024年12月至2025年6月存量房收储融资规模不超过100亿元。

总结

中国房地产市场正逐步显现“止跌回稳”迹象，但复苏过程仍面临多重挑战。政策推进中存在居民加杠杆意愿不足、息差较大、政府收储规模有限及城市更新难度增加等问题。然而，供给侧优化和购买力改善为市场中长期复苏奠定基础，未来政策方向将聚焦于稳定房价预期、激活购房需求、优化收储及城市更新融资。重点推荐“三好”房企及物管公司，以把握市场复苏机遇。