20260607-粤开证券-_粤开宏观_从房企2025年报看房地产风险_经营业绩与债务特征_21页_1mb

2026年房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2025年上市房企的经营状况和债务结构，揭示了房地产行业当前面临的困境与改善趋势。报告指出，尽管部分指标有所改善，但整体仍处于调整阶段，房企经营和债务风险仍未完全消除，政策支持与市场出清共同推动行业逐步修复。

主要观点

1. 房企经营困境依然存在

• 销售表现：2025年房企营收同比下降17.6%，但降幅较2024年有所收窄。合同销售金额同比下降18.1%，显示销售端仍处于下行通道。
• 利润状况：2025年样本房企整体毛利率降至11.8%，创历史新低；净亏损房企占比达60.5%，行业大面积亏损。
• 库存压力：房企存货余额同比下降15.7%，但库存去化周期仍达35.7个月，去化节奏偏慢。
• 现金流问题：2025年样本房企现金流净额为-1770亿元，连续五年净流出；筹资现金流净流出达4757亿元，融资难仍是主要制约因素。
• 企业分化：央国企盈利能力下降但优于民企，民企营收同比下滑31.8%，销售净利率为-12.2%。头部房企集中度上升，前十大房企营收占比达78.2%。

2. 债务形势有所缓和

• 债务总量：2025年样本房企负债总额降至15.0万亿元，同比下降13.1%。剔除合同负债后的资产负债率为65.1%，较上年下降0.6个百分点。
• 债务结构优化：经营性债务占比下降，有息负债规模连续三年压降，长期化、标准化趋势明显。非标债务大幅减少，其他负债同比下降13.7%。
• 融资环境：房企现金储备偏弱，现金短债比降至0.56，民营房企短债比仅为0.25，融资成本偏高，信用债净偿还额达2163亿元。

3. 风险化解与政策建议

• 风险处置：房企债务重组取得阶段性进展，非经常性损益大幅增加，但盈利修复仍依赖债务重组，非基本面改善。
• 政策建议：应聚焦“激活需求、化解风险、畅通融资、加速转型”四大方向，推动房地产市场形成良性循环。包括支持一线城市优化调控、推进债务重组、完善融资机制、引导房企转型等。

关键信息

• 样本房企：选取152家A股和港股上市房企，剔除已退市及暂缓披露财报的企业。
• 核心问题：销售低迷、库存压力、现金流紧张、融资困难。
• 结构性问题：民营房企融资难、成本高；中小房企市场空间缩小。
• 债务风险：高杠杆房企数量减少，但结构性债务风险仍存。
• 未来展望：行业需进一步推动融资渠道多元化、降低融资成本、加快转型步伐。

政策建议总结

1. 激活需求：支持一线城市优化调控，满足改善性住房需求，带动全国市场预期改善。
2. 化解风险：鼓励优质房企并购重组，支持金融机构参与债务重组，完善相关税费政策。
3. 畅通融资：完善融资协调机制，优先保障优质房企融资需求，引导资源向保障房、城市更新等方向倾斜。
4. 加速转型：推动房企从依赖土地增值转向产品品质、资产运营与配套服务，支持参与城中村改造、存量资产盘活等新业务。

风险提示

• 居民购房信心不足，市场持续低迷。
• 样本房企数据仅反映上市公司情况，不能代表全行业整体。

联系信息

• 分析师：罗志恒、方堃
• 联系方式：电话：010-83755580 / 010-83755575，邮箱：luozhiheng@ykzq.com、fangkun@ykzq.com
• 研究助理：盛中明，邮箱：shengzhongming@ykzq.com
• 机构信息：粤开证券，具备证券投资咨询业务资格，许可证编号：10485001

图表要点

• 图表1：显示房企营业收入与商品房销售金额同比增速同步下滑。
• 图表2：合同负债及营收保障倍数持续走低，预示未来业绩增长承压。
• 图表3：房企毛利率持续探底，2025年降至11.8%。
• 图表4：房企亏损面仍处于较高水平，60.5%的房企出现净亏损。
• 图表5：净利率连续三年为负，但非经常性损益带动账面亏损收窄。
• 图表6：存货余额大幅压降，占总资产比重下降。
• 图表7：存货周转周期维持在35.7个月，去化压力依然存在。
• 图表8：现金流净额连续五年净流出，筹资端压力最大。
• 图表9：经营性现金流净额保持平稳，但流入与流出同步缩减。
• 图表10：筹资现金流净流出规模达4757亿元，融资环境未明显改善。
• 图表11：央国企营收增速高于民企，集中度提升。
• 图表12：央国企营收占比首次超过一半，达56.4%。
• 图表13：民企销售净利率远低于央国企，盈利压力更大。
• 图表14：有息负债规模连续三年下降，结构优化明显。
• 图表15：现金短债比连续五年下降，房企短期偿债能力不足。
• 图表16：信用债净偿还额持续为负，融资环境未改善。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业投资评级：增持、中性、减持。

免责声明

本报告由粤开证券发布，仅供专业投资者参考，不构成投资建议。报告内容基于公开信息，不保证准确性或完整性，不承担任何法律责任。投资者应自行决策，谨慎操作。