20210115-戴德梁行-房地产_2020年第四季度上海甲级写字楼子市场报告_81页_4mb

甲级写字楼子市场报告总结

上海核心子市场（2020年四季度）

• 核心数据

  • 存量：1,207,450 平方米
  • 全年新增供应：23,530 平方米
  • 空置率：11.75%（环比上升0.16%）
  • 平均租金：人民币 11.45/平方米/天（环比下降1.91%）
  • 预估收益：4.70%

• 主要地标：恒隆广场、会德丰广场、静安嘉里中心、博华广场

• 主要租户行业：

  • 零售业、矿业公司、贸易公司
  • 律师事务所、专业服务、制药公司

• 重大租赁交易：

  • 博华广场：Kudos上海科导（4,000平方米）
  • 恒基广场668：长生人寿（2,000平方米）
  • 会德丰广场：SAP（2,100平方米）
  • 1788国际中心：宏盟集团（8,000平方米）、阿克苏·诺贝尔（7,000平方米）

上海非核心子市场（2020年四季度）

• 核心数据

  • 存量：250,414 平方米
  • 全年新增供应：0 平方米
  • 空置率：18.01%（环比上升0.94%）
  • 平均租金：人民币7.6/平方米/天（环比下降1.81%）
  • 预估收益：4.00%

• 主要地标：浦东嘉里城

• 主要租户行业：

  • 制造业、零售业
  • IT公司、移动公司

• 重大租赁交易：

  • 浦东嘉里城：碧点科技（7,000平方米）
  • 陆家嘴世纪金融广场：爱婴室（2,600平方米）
  • 333世纪大厦：格罗方德半导体（1,000平方米）

其他子市场（2020年四季度）

• 核心数据

  • 存量：2,229,646 平方米
  • 全年新增供应：133,000 平方米
  • 空置率：20.1%（环比下降1.0%）
  • 平均租金：人民币10.17/平方米/天（环比上升0.61%）
  • 预估收益：3.64%

• 主要地标：上海中心、上海环球金融中心、国金中心

• 主要租户行业：

  • 时尚&零售业、高科技公司
  • 基金&投资公司、律师事务所、专业服务业、制造业

• 重大租赁交易：

  • 嘉华中心：格蕾丝贸易（1,300平方米）
  • 中城国际大厦：其乐（1,700平方米）
  • 环贸广场一期：领英（2,500平方米）、环球律师事务所（4,000平方米）、雷诺汽车（2,560平方米）

静安国际中心（2020年四季度）

• 核心数据

  • 存量：715,892 平方米
  • 全年新增供应：0平方米
  • 空置率：25.6%（环比上升4.25%）
  • 平均租金：人民币5.87/平方米/天（环比上升3.39%）
  • 预估收益：4.68%

• 主要地标：尚浦领世、合生国际大厦

• 主要租户行业：

  • 制造业、零售业
  • 医药公司、高科技公司

• 重大租赁交易：

  • 虹桥汇：中创为量子（4,500平方米）、万达（3,900平方米）、华业天成（300平方米）
  • 维璟广场：易唯思（2,500平方米）
  • 维璟中心：各大（1,800平方米）

前滩区域（2020年四季度）

• 核心数据

  • 存量：724,671 平方米
  • 全年新增供应：208,722 平方米
  • 空置率：24.23%（环比上升3.62%）
  • 平均租金：人民币6.42/平方米/天（环比上升1.74%）
  • 预估收益：3.94%

• 主要地标：宝武大厦、前滩世贸中心、晶耀前滩

• 主要租户行业：

  • 国有企业、汽车公司、制造业、医药公司、金融公司

• 重大租赁交易：

  • 前滩世贸中心一期：尚未提及
  • 前滩世贸中心二期：尚未提及
  • 晶耀前滩：尚未提及

附录：写字楼标准

• A+标准

  • 地理位置：成熟的CBD或规划的商业区域
  • 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
  • 楼层布局：标准层面积超过1,500平方米，架空地板，柱密度低，高得房率（+70%）
  • 天花板：不低于2.8米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器，烟雾探测器，安装在开放式设计中
  • 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层的洗手间为花岗岩材质，带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻璃幕墙
  • 空调系统：VAV或VRV空调
  • 停车位：至少每100平方米一位
  • 电梯系统：平均等待时间不超过30秒，每台最大负载1600-1800公斤，平均服务面积不超过4000平方米建筑
  • 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
  • 电气装置：双电源80W每平方米，有备用发电机
  • 建筑状况：不超过5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观

• A标准

  • 地理位置：成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，容易进入主要商业区
  • 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
  • 楼层布局：标准层面积在1,200-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，高得房率（+65%）
  • 天花板：2.5-2.7米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器，烟雾探测器，安装在开放式设计中
  • 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层有洗手间，带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙
  • 空调系统：VAV或四管风机盘管系统
  • 停车位：至少每150平方米一位
  • 电梯系统：平均等待时间在30-60秒，每台最大负载1350-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑
  • 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
  • 电气装置：60-80W每平方米，有备用发电机
  • 建筑状况：不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观

• B+标准

  • 地理位置：成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区
  • 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
  • 楼层布局：标准层面积在1,000-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，高得房率（+65%）
  • 天花板：2.5-2.7米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器，烟雾探测器，安装在开放式设计中
  • 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层有洗手间，带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙
  • 空调系统：VAV或双管风机盘管系统
  • 停车位：每175平方米至少一位
  • 电梯系统：平均等待时间在40-60秒，每台最大负载1300-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑
  • 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
  • 电气装置：60-80W每平方米，有备用发电机
  • 建筑状况：不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观