房地产行业商业地产系列报告之一：购物中心行业空间测算，消费长风驱动，奔向星辰大海-20210514-申万宏源-30页_1mb

报告摘要

商业地产行业总结：购物中心行业空间测算

核心内容

本报告分析了中国购物中心行业的发展潜力，指出其作为一站式多功能体验中心，与经济发展和消费水平密切相关，并能长期跑赢通胀。通过三种方法（渗透率法、收入支出法、人口覆盖法）估算，2030年中国购物中心销售额预计达到11.9万亿元，GRA预计达到9.1亿平，租管费预计达到1.8万亿元，分别拥有3倍、2倍和4倍的成长空间。

主要观点

购物中心定义：购物中心是统一管理的一站式多功能体验中心，区别于百货商场、社区商业等，具有更大的商业体量、更丰富的业态和更强的体验导向。
发展驱动力：经济增长、居民收入提升、城镇化推进构成了购物中心发展的基础。十四五期间，“国内大循环”和“扩内需、促消费”政策将加速行业增长。
行业指标：目前中国人均商场GLA、商场销售额渗透率和人均商场支出占比均低于海外，显示出较大的发展空间。
增长空间：预计2030年，中国购物中心行业在销售额、GRA和租管费方面分别有3倍、2倍和4倍的增长空间。
投资建议：推荐商业开发及运营商包括新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业、万科A；建议关注华润万象、新城发展、宝龙地产。

关键信息

宏观指标：
- 人均GDP：中国2018年超过1万美元，住宅地产向商业地产过渡。
- 人均可支配收入：中国2020年为4.4万元，增速高于发达国家。
- 城镇化率：中国2019年为60.6%，仍有提升空间。
行业指标：
- 存量商场GRA：2020年为4.73亿平，5年CAGR为16%。
- 人均商场GLA：中国为0.26平，仅为美国的1/10。
- 商场销售额渗透率：中国为9.7%，仅为美国的1/4。
- 人均商场支出占比：中国为10%，仅为美国的6/10。
行业空间估算：
- 渗透率法：预计2030年商场销售额为12.8万亿元，租管费为1.9万亿元，GRA为9.8亿平。
- 收入支出法：预计2030年商场销售额为11.1万亿元，租管费为1.7万亿元，GRA为8.5亿平。
- 人口覆盖法：预计2030年10万平级别商场容量为3,973个，对应GRA为4.0亿平。
轻资产商管空间：预计2030年轻资产商管收入为5,363-8,938亿元，集中度提升空间巨大。

投资建议

推荐企业：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业、万科A。
建议关注：华润万象、新城发展、宝龙地产。

风险提示

社零和居民收入增速低于预期。
新冠疫情影响超预期。

有别于大众的认识

行业未饱和：中国人均商场GLA、销售额渗透率和人均商场支出占比均远低于海外，显示行业仍有较大发展空间。
体验导向：购物中心更重视体验，这是其在电商冲击下仍能保持增长的关键。
线上线下共存：网购和商场作为并存的新零售形态，两者渗透率可同步增长，共同侵占传统售卖渠道的市场份额。

结构清晰

1. 商场行业概况

定义：购物中心是统一管理的一站式多功能体验中心。
特色：与经济发展相关，由消费驱动，长期跑赢通胀。
商业模式：销售额 = 客流 × 客单价；客流 = 覆盖人口 × 转化率。

2. 商场行业现状

宏观指标：
- 人均GDP：中国2018年突破1万美元，推动商业地产发展。
- 人均可支配收入：中国2020年为4.4万元，增速快于发达国家。
- 城镇化率：中国2019年为60.6%，仍有提升空间。
行业指标：
- 存量商场GRA：2020年为4.73亿平，5年CAGR为16%。
- 人均商场GLA：中国为0.26平，仅为美国的1/10。
- 商场销售额渗透率：中国为9.7%，仅为美国的1/4。
- 人均商场支出占比：中国为10%，仅为美国的6/10。