房地产研究系列之一当前房地产库存和存量的测算_9页_1mb

当前房地产库存和存量的测算总结

核心内容

本报告旨在通过对房地产库存和存量的测算，帮助读者更全面地理解中国房地产市场的现状及未来发展趋势。报告指出，房地产行业是中国经济的重要支柱，其周期特征对宏观经济波动具有显著影响。由于缺乏统一的统计数据，报告通过多种方法对房地产库存和存量进行了估算，并分析了其增长空间。

主要观点

1. 房地产行业的重要性

• 房地产业增加值占GDP比重为 6.6%（2018年）。
• 房地产开发投资占GDP比重为 13.4%（2018年）。
• 根据国际货币基金组织（IMF）2017年测算，中国房地产市场投资占GDP比重约为 24%。

2. 房地产库存的测算

• 狭义住宅房地产库存：指待售面积，截至2018年末为 2.5亿平方米，去化周期为 0.18年。
• 广义住宅房地产库存：综合考虑现房和期房库存，截至2018年末约为 28亿平方米，去化周期为 1.97年。
• 测算方法：
  • 待售面积法：仅反映现房库存，忽略期房。
  • 待售面积 + 施工面积 - 未拿到预售许可证面积 - 预售面积 - 竣工面积：综合考虑现房和期房，避免重复计算。
  • 新开工面积 - 销售面积累计求和法：从供需差额角度估算库存，适用于1999年以后的数据。

3. 房地产存量的测算

• 城镇房地产存量：约为 300亿平方米，按“城镇常住人口 × 人均居住面积”粗略计算。
• 考虑空置住房后的存量：在 12-21% 的空置率下，存量面积在 349-390亿平方米 之间。
• 人均住房面积对比：
  • 我国城镇人均住宅建筑面积为 36.9平方米（2018年）。
  • 实际使用面积（套内面积）约为 25.83平方米，远低于日本水平。

4. 房地产市场增长空间

• 未来10年，中国房地产市场将进入“白银时代”。
• 目标：2025年实现 70% 城镇化率，城镇人口预计为 10.15亿，人均住房面积若达到 40平方米，所需住房总量为 406亿平方米。
• 增长空间：
  • 无空置情况下：16-57亿平方米。
  • 考虑 12% 空置率：71-112亿平方米。
  • 过去10年累计竣工面积为 95.4亿平方米，未来仍有较大发展空间。

关键信息

• 狭义库存：反映现房库存，数据易获取，但低估真实库存。
• 广义库存：通过多种方法测算，约为 28亿平方米，去化周期为 1.97年。
• 存量测算：基于人口和人均面积，考虑空置后约为 349-390亿平方米。
• 增长潜力：未来10年房地产市场仍有显著增长空间，尤其在城镇化推进和人均住房面积提升方面。

风险提示

• 逆周期调节不及预期：可能影响房地产市场走势。
• 全球政治经济形势变局：可能对房地产行业造成外部冲击。

附注

• 分析师：解运亮（首席宏观分析师，执业证号：S0100519040001）
• 研究助理：毛健（宏观固收组研究助理，执业证号：S0100119010023）
• 报告来源：民生证券研究院

图示说明：

• 图1：20年间房地产行业成为国民经济支柱。
• 图2：狭义库存从2016年峰值回落。
• 图3、图4：广义库存测算方法对比。
• 图5、图6：人均住宅面积与存量住房面积对比。
• 图7：广义库存测算结果。