20221129-国金证券-微观大势系列_稳地产_加码_需要关注什么__16页_1mb

“稳地产”政策分析总结

核心内容概述

“稳地产”政策近期从供给端向需求端全面发力，旨在稳定房地产市场，缓解房企流动性风险，促进市场复苏。政策内容涵盖信贷、债券、股权融资等多个维度，同时注重“保交楼”与“保主体”并行，以确保市场平稳健康发展。尽管政策力度不断加大，但市场反应仍较为迟缓，政策效果尚待观察。

主要观点

1. 政策方向与演变

• 政策思路转变：从“纠偏供给”转向“供需齐发力”，政策重点从“保交楼”逐步扩展至“稳需求”。
• 需求侧政策加码：从地方主导转向部委层面推动，政策适用范围扩大，力度增强，逐步从购房补贴转向放松限购、调整首付比例、下调贷款利率等。
• 供给侧政策强化：从“保交楼”转向“保交楼、保主体”并行，通过专项借款、纾困基金、再贷款等手段支持房企融资与项目交付。

2. 政策落地效果

• 需求侧：房贷利率持续下行，但居民购房意愿依然低迷，销售持续走弱，10月商品房销售同比下滑23.2%。
• 供给侧：竣工面积边际改善，但新开工和施工仍低迷；地产融资筑底，但民营房企融资依旧困难，融资规模大幅萎缩。
• 融资结构变化：房地产融资主要依赖信贷，三季度房地产开发贷款余额同比转正，但国企与民企融资分化明显，民企融资占比大幅下降。

3. 未来关注重点

• 高能级城市需求释放：一线城市和热点城市具备更强的购房需求弹性，其市场回暖可能对低能级城市产生传导效应。
• 民企股权融资支持：证监会推出的股权融资优化措施可能有助于缓解部分民企融资困境，但政策效果仍需跟踪。
• 政策持续性与落地：政策支持仍需持续，尤其是针对民企的融资支持措施，需进一步细化与落实。

关键信息

政策措施梳理

市场表现与数据

• 销售表现：1-10月全国商品房销售面积累计同比下降22%，销售额同比下降26%，销售持续低迷。
• 利率变化：首套房贷利率由5.73%降至4.12%，二套房贷利率由5.99%降至4.91%。
• 融资情况：民企融资规模由7月的547亿元降至10月的38亿元，占比由58%降至10%。
• 竣工改善：8-10月房屋竣工同比增速由-41.7%提升至-6%，但新开工和施工仍低迷。
• 土地市场：1-10月土地购置面积同比下降53%，土地成交价款下降47%，市场整体低迷。

风险提示

• 疫情反复超预期：可能延缓地产行业恢复进程。
• 地产下行超预期：可能通过信贷、金融、财政等多链条对经济造成负面影响。

图表与数据支持

• 图表1：显示2021年7月起地产销售、投资进入负增长区间。
• 图表2：展示部委层面出台多项“保交楼”政策。
• 图表3：反映地产需求侧放松政策不断加码。
• 图表4：显示地产放松政策数量和力度提升。
• 图表5：反映房屋开工、竣工快速下滑。
• 图表6：显示地产开发投资快速回落。
• 图表7：显示供给侧放松政策不断加码。
• 图表8：反映房贷利率持续下行。
• 图表9：显示居民新增贷款持续回落。
• 图表10：反映竣工有所改善，但新开工、施工仍低迷。
• 图表11：显示土地成交表现低迷。
• 图表12：显示地产融资主要来源于信贷。
• 图表13：显示房地产开发贷款余额同比转正。
• 图表14：显示国企与民企融资分化加大。
• 图表15：显示高能级城市更具购房需求弹性。
• 图表16：显示需求政策出台后代表城市成交仍低迷。
• 图表17：显示民企在地产销售中占主导地位。
• 图表18：显示民企信用债净融资延续低迷。
• 图表19：显示代表性银行地产不良贷款率显著提升。
• 图表20：显示房企股权融资支持效果仍可期待。
• 图表21：显示1-10月全国商品房销售额同比大幅回落。
• 图表22：显示全国商品房销售面积、销售额延续低迷。
• 图表23：显示70城新建商品住宅价格走低。
• 图表24：显示70城二手住宅价格走低。
• 图表25：显示房屋新开工面积当月同比有所改善。
• 图表26：显示房屋竣工表现相对较好。
• 图表27：显示10月土地购置面积、成交价款持续走低。
• 图表28：显示房地产开发投资延续低迷。
• 图表29：显示“第二支箭”扩容，支持民企发债融资。
• 图表30：显示“金融16条”政策内容。
• 图表31：显示证监会发布房企股权融资调整优化5项措施。

结论

当前“稳地产”政策已形成“供需齐发力”的格局，政策力度持续增强。然而，政策效果尚未完全显现，市场信心不足、居民杠杆约束、收入预期走弱等因素仍制约地产复苏。未来需重点关注高能级城市需求释放对整体市场的带动作用，以及民企股权融资政策的落地效果，以推动房地产市场全面回暖。