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中国REITs发展报告2023年7月

报告目录与结构

• 目录概览：包括REITs基本介绍、公募基础设施REITs相关政策、发展现状、问题及挑战、未来展望等章节。
• 内容结构：涵盖REITs概念、市场概览、政策演进、资产类型分析及监管要求。

国际REITs市场概览

• 美国市场：REITs起源地，市值规模大，底层资产多样化（办公、零售、基础设施等）。美联储加息背景下依旧表现稳健，长期收益优于标普500指数。
• 新加坡市场：REITs国际化程度高，资产来源广泛，税收政策友好，合同治理明确，支持REITs与房地产商业信托的发展。
• 香港市场：2005年开启发展，政策不断完善，吸引内地资本参与，5年内规模增长近五倍，政府提供上市资助。

中国内地公募基础设施REITs相关政策与现状

政策演进

• 顶层设计与试点范围拓展：

  • 2021年：首批公募基础设施REITs上市，覆盖产业园区、高速公路、保障房等；
  • 2022年：3号公告提供税收优惠，指引第3号明确扩募规则，指引第4号规范保障房REITs；
  • 2023年：236号文将消费基础设施纳入试点范围，明确发行条件优化，提出回收资金监管要求。

• 政策亮点：

  • 税收递延政策（企业所得税优惠）；
  • 扩募机制完善；
  • 底层资产范围扩展至消费基础设施、生态环保设施、港口仓储物流等。

发展现状

• 累计发行规模：截至2023年5月，共发行或过审29单公募基础设施REITs，总市值近1000亿元。

• 底层资产分布：

  • 主要类型：产业园区占比49%，高速公路42%，保障房14%，仓储物流11%，清洁能源及生态环保等新兴类别逐步增长。
  • 省级及区域特征：京、沪、粤等经济发展先进省份占多数。

• 重要数据：

  • 平均首年预期分派率40%-45%，高速公路类REITs表现突出；
  • 通行费类资产因车流量、经营权期限引发估值讨论，“保租房”成为关注焦点。

公募基础设施REITs问题与挑战

一、管理模式及结构问题

• 普遍采取“基金管理人+资产支持证券”结构；
• 原始权益人深度参与运营，缺乏基金管理人自主经营能力；
• 引入多层管理结构，增加沟通成本与道德风险；
• 建议优化方向：设立专业团队，试点公司治理REITs模式，优化复杂结构。

二、配套法规不明确

• 税收方面：虽有初步减免政策，但细节仍待立法层面完善（如增值税、土地增值税等）；
• 会计方面：REITs合并政策、资产估值规则需统一标准；
• 对关联交易、合并报表判断存在问题需明确指引。

三、扩募规则有待完善

• 扩募需聚焦单一资产类型，限制投资跨度；
• 扩募流程复杂且与首次发行重合时间较长；
• 缺乏市场化的定价机制，易引发投资人对估值争议。

未来展望

一、试点范围拓宽与供需两端联动

• 消费基础设施纳入底层资产：成功引领商业地产退出渠道形成，推动存量资产盘活；
• 资产类型多元化：产业园区以外资产如基础设施/高端写字楼有望纳入范畴；
• 政策导向明确：民企参与REITs比例提升，外资私募基金通过Pre-REITs培育底层资产。

二、Pre-REITs与标准REITs融合发展

• 动产证基金协同REITs退出，加速资金流向不动产二次投资；
• 国资与非国资主体共同拉动内需方向投资，提升产业链效率。

三、ESG作为信息披露重点

• 绿色REITs获关注度提升，环保要求嵌入底层资产筛选与基金考核；
• 建立健全REITs信息披露体系，完善ESG评级标准，增强市场透明度与风险管理。

四、促进专业机构参与

• 证监会推动公募基金赋能REITs运营管理；
• 提供不动产私募基金运作指引，构建REITs生态闭环。

结语

中国REITs市场在政策与制度的完善过程中逐步成熟，伴随底层资产的质量提升和资产管理机制的完善，未来在盘活存量、服务实体经济方面大有可为。