2023年中国REITs发展报告-德勤_24页_2mb

中国REITs市场发展分析报告

报告摘要
本报告聚焦中国境内不动产投资信托基金（REITs）市场发展，重点分析公募基础设施REITs的相关法规政策、现状及未来趋势。文章指出，公募基础设施REITs自2021年6月推出以来，逐步纳入保障性租赁住房、消费基础设施等多元底层资产，形成政策支持体系。基于236号文和交易所规则指引的完善，REITs政策体系更加清晰，底层资产范围进一步扩大，为市场发展提供制度保障。此外，REITs底层资产收益表现良好，市场关注度持续提升，将有效增强不动产流动性，推动存量资产盘活。然而，在首次发行要求、税务处理、扩募机制及基金管理架构方面仍需完善配套法规。展望未来，中国REITs市场将持续深化政策协同，拓展底层资产边界，构建覆盖开发、持有、退出的完整生态闭环。

一、主要市场概览
REITs作为不动产证券化工具，具有投资门槛低、收益分配稳健等优势。中国公募基础设施REITs市场以产权类资产为基础，覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源及保障性租赁住房等类型。截至2023年5月，已发行公募基础设施REITs共29只，募集资金规模接近1000亿元，资产分布广泛覆盖长三角、大湾区、京津冀等经济活跃区域，以及能源、交通、民生等基础设施领域。

二、政策体系完善与底层资产扩展
中国证监会等监管部门通过政策组合拳支持REITs市场发展：

• 235号文明确了消费基础设施作为底层资产的支持范围，包括购物中心、农贸市场、社区商业等。
• 审核指引进一步明确产业园区、收费公路等项目的发行标准及信息披露机制。
• 税务政策通过3号公告解决关键税收问题，允许原始权益人递延缴纳企业所得税，降低了税收负担。

底层资产方面，新增保障房、消费类项目，丰富了产品结构，为原始权益人盘活存量资产创造条件。

三、顶层设计仍待优化
尽管政策框架日益完善，仍存在以下问题：

• 管理架构复杂：公募基金管理人与底层资产运营机构分离，制约管理效率；
• 扩募规则限制：仅允许购买同类型资产，限制了资产组合优化空间；
• 税务处理模糊：跨地区税务差异导致纳税成本较高；
• 会计准则不明确：如REITs合并报表中“其他持有人”资金列报标准未定。

四、未来展望
公募基础设施REITs市场正在打通基础设施全生命周期管理瓶颈，政策端将推动试点范围扩大至商业地产、物流地产等新兴领域。在投资基金试点机制完善背景下，预计Pre-REITs将承担底层资产培育角色，与公募REITs形成产业链协同。此外，可持续发展理念与ESG融入将提升资产估值能力，强化投资者吸引力。

五、结论
中国公募基础设施REITs正处于政策红利持续释放与制度框架逐步完善的并行轨道上。规范、透明的层级将吸引长期资本进入，推动不动产行业向权属清晰、管理高效的方向转型。未来，随着制度短板填补及盈利模式刚性化，REITs有望成为中国多层次资本市场的重要组成部分。