信用债专题研究_地产债违约风险有多大__9页_991kb

地产债违约风险分析总结

核心内容概述

本文分析了2018年房地产行业信用债（地产债）的违约风险，重点围绕发行规模、到期与回售压力、商品房销售增速、高评级房企偿债能力及行业利差等方面展开。研究指出，尽管地产债违约尚未大规模发生，但市场对违约风险的担忧持续上升，需对低评级债券保持谨慎。

主要观点

• 发行规模略有回暖，但整体仍处低位
  地产债发行规模在2015、2016年迅速扩大，2017年大幅减少。2018年第一季度发行规模同比增长89.82%，但仅为2016年同期的四成。监管政策收紧和投资者风险偏好上升导致发债难度增加，发行利率显著上升。

• 高评级债券为主，低评级债券风险较高
  2018年第一季度地产债发行以高评级为主，AAA级占比达40.55%，AA+级占比23.99%。高评级房企现金流充足，短期债务覆盖率高，违约风险较低；而低评级房企则需关注个券资质，风险相对较高。

• 到期与回售压力显著增大
  2018年地产债到期规模达2164.86亿元，较2017年增长1394.16亿元。未来三年到期压力将持续上升，2021年将达到峰值。由于地产债多采用“3+2”或“2+1”期限结构，2015、2016年发行的债券将在2018、2019年进入回售期，加剧市场压力。

• 商品房销售增速回落，房企偿债能力受压
  受房地产调控影响，2018年一季度商品房销售面积与销售额增速分别为3.63%和10.42%，较2017年有所回落。部分房企现金回笼放缓，对偿债能力产生负面影响。若调控政策持续，短期内销售增速难以回升。

• 行业利差维持高位，整体风险可控但需关注个券
  2017年地产债信用利差迅速走阔，2018年略有回落，但仍处于高位。截至2018年5月25日，AAA级地产债行业利差为96.75bp，AA级为216.15bp。高评级房企仍具配置价值，但低评级债券需警惕潜在违约风险。

关键信息

1. 地产债发行情况

• 历史趋势：2015年发行6045.61亿元，2016年达到历史顶峰10123.58亿元，2017年大幅下降至3088.18亿元。
• 2018年Q1数据：发行规模为1659.6亿元，同比增长89.82%，但低于2016年同期的四成。
• 区域分布：广东、江苏、上海、北京、浙江等省份发行规模居前，以AAA级为主。

2. 到期与回售压力

• 2018年到期规模：2164.86亿元，较2017年增长1394.16亿元。
• 回售规模：2018年进入回售期的地产债规模为3189.2亿元，占信用债总量的25.76%，为历史峰值。
• 期限结构影响：2015、2016年发行的债券将在2018、2019年进入回售期，加剧偿债压力。

3. 市场利率与投资者情绪

• 利率上升：2018年4月底企业债收益率较2015、2016年普遍上行，投资者不回售的机会成本增加。
• 市场担忧情绪升温：信用债违约担忧加剧，导致回售压力上升，同时推升信用风险。

4. 高评级房企偿债能力

• 短期债务覆盖率：AAA级房企中，货币资金覆盖短期债务超过3倍的占比达53.57%，覆盖能力较强。
• 样本数据：部分高评级房企如保利地产、金地集团、新城控股等货币资金充足，偿债能力较强。

5. 行业利差分析

• 2017年利差走阔：地产债整体信用利差走阔79.74BP，为各行业中表现最差。
• 2018年利差变化：AAA级地产债利差收窄5.9BP，仍高于近3年3/4分位数；AA级地产债利差为216.15BP，处于较高水平。
• 与产业债对比：AA级地产债利差高于AA级产业债，显示地产债风险仍高于其他行业。

风险提示

• 监管持续加码：房企发债审批严格，融资环境趋紧。
• 经济超预期反弹：若经济形势好转，可能对地产债市场产生一定影响。
• 违约事件频率上升：信用风险整体增加，低评级房企需警惕。

建议

• 高评级房企：短期偿债能力强，违约风险较小，具有配置价值。
• 低评级房企：需关注个券资质，若资质较差，建议保持谨慎。
• 投资者策略：应重视信用利差变化，合理评估债券风险，避免过度集中于低评级债券。

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分析师信息

• 文思佶：固定收益首席分析师，美国伊利诺伊大学香槟分校经济学硕士，多年卖方研究及银行业务经验，曾就职于招商银行、广州证券研究所、中国银河证券研究部。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避（以沪深300指数为基准）。
• 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、回避（以分析师覆盖股票平均回报为基准）。

估值方法的局限性

• 本报告基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。