信用债专题研究：地产债违约风险有多大？-20180530-新时代证券-11页

地产债违约风险分析总结

核心内容概述

本文主要分析了2018年房地产行业信用债（即地产债）的违约风险，结合发行规模、到期压力、销售增速、企业偿债能力和行业利差等多个维度，评估了当前地产债市场的整体状况与潜在风险。

主要观点与关键信息

1. 地产债发行规模略有回暖，但整体仍处于低位

• 2015、2016年地产债发行规模迅速扩大，2017年大幅减少。
• 2018年第一季度地产债发行规模为1659.6亿元，同比增长89.82%，但仍不及2016年同期的四成。
• 受监管政策影响，房企发债审批严格，投资者态度谨慎，导致发行利率上升，企业发债难度加大。
• 新发行地产债以高评级为主，低评级债券建议保持谨慎。

2. 到期与回售压力显著增加

• 2018年地产债到期规模达2164.86亿元，较2017年增加1394.16亿元。
• 未来三年地产债到期压力将持续增大，2021年将达到顶峰（6085.6亿元）。
• 2015、2016年发行的地产债在2018、2019年进入回售期，市场利率上升导致回售压力增加。
• 投资者对违约的担忧情绪升温，进一步加剧了回售压力。

3. 商品房销售增速回落，房企偿债能力受压

• 自2016年后，房地产调控导致商品房销售额与销售面积增速逐年回落。
• 2018年一季度商品房销售额增速降至10.42%，销售面积增速降至3.63%。
• 行业整体销售收入下滑，部分房企现金回笼放缓，对偿债能力造成影响。
• 若调控政策持续，短期内销售增速难以回升。

4. 高评级房企偿债能力强，违约风险较小

• 高评级房企（如AAA级）资金充裕，短期债务覆盖率普遍较高。
• 2018年第一季度，AAA级房企短期债务覆盖率超过3倍的比例达53.57%。
• 高评级房企具备较强的现金流和回款能力，兑付压力不大。

5. 地产债行业利差维持高位，风险可控但需谨慎

• 2017年地产债信用利差迅速走阔，2018年略有回落，但仍维持在高位。
• 2018年5月25日，AAA级地产债行业利差为96.75bp，高于近3年3/4分位数。
• AA级地产债行业利差为216.15bp，已接近近3年最高值。
• 高评级地产债整体风险可控，但需关注个券资质，低评级债券风险较高。

风险提示

• 监管力度持续加大：房企融资渠道受限，发债审批趋严。
• 经济超预期反弹：可能影响房企现金流与信用风险。
• 违约事件频率上升：市场对地产债违约的担忧情绪加剧，可能引发连锁反应。

小结

• 2018年地产债面临较大到期与回售压力，未来三年压力将持续上升。
• 融资环境趋紧，房企发债难度大，发行利率高。
• 商品房销售增速回落，部分房企现金回笼放缓，偿债能力受压。
• 高评级房企资金充裕，偿债能力强，违约风险较低。
• 地产债行业利差维持高位，整体风险可控，但需关注个券资质，尤其是低评级债券。
• 建议投资者对低评级地产债保持谨慎，优先选择高评级、现金流稳定的房企债券。

附：相关报告与图表

• 相关报告：

  • 《监管继续推进，违约担忧加剧》
  • 《内外因素共同推动债市收益率上行》
  • 《负债压力难降，融资需求不弱》
  • 《利率债暂稳，信用债调整，市场进入纠结期》
  • 《资管新规过渡期延长，但负债端仍有压力》
  • 《流动性季节性趋紧，降准激发债市情绪》
  • 《货币政策向中性回归》
  • 《回售与违约的二三事》

• 图表目录：

  • 图1：地产债发行规模
  • 图2：地产债发行主体评级
  • 图3：地产债到期状况
  • 图4：进入回收期地产债规模
  • 图5：商品房销售情况
  • 图6：周期性行业利差对比
  • 图7：AAA评级地产债信用利差与产业债信用利差
  • 图8：AA评级地产债信用利差与产业债信用利差

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