20201108-天风证券-房地产销售周报_销售强劲势头未变_关注高权益比例_销售良好龙头房企_13页_1mb

房地产行业周报总结（2020.11.08）

核心内容概览

本周房地产市场整体保持稳定增长态势，但部分城市成交量有所下滑。一手房成交4.45万套，环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%。二手房成交1.31万套，环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%。全国14大城市住宅去化周期为40.1周，环比上升3.18%。

主要观点

一手房市场

• 全国趋势：一手房成交环比下降11.63%，但同比上升17.02%，累计同比下降10.42%，较前一周增加0.52个百分点。
• 城市分化：一线城市环比下降9.93%，但同比仅微升-4.28%；二线城市环比下降10.65%，同比上升7.92%；三线城市环比下降14.08%，但同比大幅上升57.72%。
• 重点城市表现：
  • 北京环比下降48.38%，累计同比上升4.89%。
  • 上海环比上升10.05%，累计同比下降5.11%。
  • 深圳环比下降1.02%，累计同比上升3.5%。
  • 成都、南京、福州等城市环比增长显著，其中南京环比增长24.3%，福州增长31.8%，显示出较强的市场需求。

二手房市场

• 全国趋势：二手房成交环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%，较上周增加1.57个百分点。
• 城市分化：一线城市环比下降26.98%，但累计同比上升20.5%；二线城市环比上升3.13%，累计同比下降6.71%；三线城市环比下降8.39%，累计同比下降6.82%。
• 重点城市表现：
  • 北京环比下降33.3%，累计同比上升13.2%。
  • 深圳环比下降10.6%，累计同比上升33.3%。
  • 南京环比增长25.9%，累计同比上升34.3%。
  • 杭州环比下降18.9%，累计同比上升11.4%。

库存情况

• 全国去化周期：40.1周，环比上升3.18%。
• 城市表现：
  • 一线城市去化周期27.2周，环比微降0.32%。
  • 二线城市去化周期35.0周，环比上升2.05%。
  • 三线城市去化周期85.6周，环比上升7.44%。

关键信息

政策动态

• “房住不炒”政策延续：政府继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动租购并举和因城施策，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 地方政策调整：
  • 江西省将继续探索长效机制，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。
  • 浙江丽水市加强商品房分期预售管理和备案制度，要求预售备案价格续推不涨。
  • 浙江台州市实施住房限售政策，新购买住房需满3年后方可转让。

行业趋势

• 行业正从融资驱动向经营驱动转型。
• 政策调控精细化，企业分化加剧，关注资产负债表稳健、权益比例高、合作模式有特色的房企。
• 短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股。
• 持续关注：优质地产、物业管理、商业及REITs相关企业。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 重点公司跟踪：
  • 万科A：10月实现合同销售面积366.0万平方米，合同销售金额523.1亿元；1-10月累计销售金额5,450.7亿元。
  • 保利地产：10月签约面积412.34万平方米，签约金额553.72亿元；1-10月累计签约金额4,227.49亿元。
  • 金地集团：10月签约面积102.7万平方米，签约金额200.3亿元；1-10月累计签约金额1,900.8亿元。
  • 金科股份：10月签约金额135.0亿元，同比增长93.2%；1-10月累计签约金额970.2亿元。
  • 中南建设：10月合同销售金额252.3亿元，同比增长44.9%；1-10月累计销售金额1,683.2亿元。
  • 融创中国：10月合同销售金额704.1亿元，同比增长9.3%；1-10月累计销售金额4,511.0亿元。
  • 碧桂园：10月销售金额539.1亿元，同比下降5.02%；1-10月累计销售金额约1,200亿元。
  • 绿城中国：10月销售金额约280亿元，同比增长约42.1%；1-10月累计销售金额约1,401亿元。

行业新闻

• 浙江省出台政策规范商品房委托销售行为，禁止拆分购房款、虚假价格标识及售后包租等行为。
• 住建部公布2020年1-9月全国城镇老旧小区改造进展，新开工小区达3.41万个，涉及居民636.43万户。
• 十四五规划强调增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索利用集体建设用地建设租赁住房。

盈利预测

• 万科A：2020年一致预期净利润447.0亿元，净利润增速15.0%。
• 保利地产：2020年一致预期净利润324.0亿元，净利润增速15.9%。
• 融创中国：2020年一致预期净利润294.0亿元，净利润增速13.0%。
• 阳光城：2020年一致预期净利润52.9亿元，净利润增速31.6%。
• 中南建设：2020年一致预期净利润70.9亿元，净利润增速70.2%。
• 金地集团：2020年一致预期净利润114.0亿元，净利润增速13.2%。
• 新城控股：2020年一致预期净利润156.1亿元，净利润增速23.4%。
• 荣盛发展：2020年一致预期净利润107.3亿元，净利润增速17.6%。
• 金科股份：2020年一致预期净利润70.1亿元，净利润增速23.6%。

总结

整体来看，房地产市场在政策调控下保持稳定，销售数据良好，但部分城市成交量有所下降。行业正逐步从融资驱动转向经营驱动，政策调控持续精细化。建议关注资产负债表稳健、权益比例高及合作模式有特色的房企。短期重点推荐万科A、保利地产、金地集团、金科股份等，长期可关注物业管理、商业及REITs等细分领域。同时，需警惕政策变化、销售不及预期及疫情二次反弹等风险。