20130805-招商证券-再融资正式开闸_成交向好成为板块有利支撑_12页_1mb_1mb

中国房地产市场周报（130727-130802）总结

核心内容

2013年7月至8月，中国房地产市场呈现回暖迹象，成交量上升，房价持续上涨，同时再融资政策的放开对板块形成支撑。整体市场表现优于市场基准，行业基本面良好，投资建议以推荐为主。

主要观点

• 市场回暖：重点城市新建住宅成交环比上升，其中部分城市涨幅显著，如广州、南京等。一线城市整体成交回暖，二线城市则有所分化。
• 房价上涨：百城住宅价格指数环比上涨0.87%，同比上涨11.06%。北京、上海等十大城市房价环比上涨1.34%，一线及重点二线城市房价上涨压力较大。
• 库存下降：重点城市住宅可售面积环比下降，去化周期保持在合理区间，显示市场消化能力较强。
• 土地市场：土地供应和成交面积同比下降，但成交金额大幅上升，反映土地价格上升及市场热度持续。
• 投资建议：推荐招商地产、万科、荣盛发展、南国置业、阳光城等公司，认为其基本面稳健，估值合理，具备成长性。

关键信息

一、重点城市住宅成交情况

• 新建住宅：重点城市中，14个城市周环比上升，6个城市下降。北上广深周成交环比分别为-30%、+11%、+64%、-34%。
• 二手房：重点城市中，3个城市周环比上升，7个城市下降。一线城市二手房交易环比上升4%，二线城市下降8%。北京二手房环比上升9%，深圳下降3%。
• 成交面积与去化周期：
  • 北京：新建住宅成交面积19.2万平米，环比上升30%；去化周期41.6。
  • 上海：新建住宅成交面积34.9万平米，环比上升11%；去化周期33.3。
  • 广州：新建住宅成交面积20.5万平米，环比上升64%；去化周期38.8。
  • 深圳：新建住宅成交面积8.6万平米，环比下降34%；去化周期36.5。

二、百城住宅价格指数

• 均价：2013年7月，100个城市新建住宅均价为10347元/平方米，环比上涨0.87%，同比上涨11.06%。
• 涨幅分布：61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。环比上涨城市中，33个涨幅超过1%；环比下跌城市中，7个跌幅超过1%。
• 重点城市表现：北京、上海等十大城市均价17609元/平方米，环比上涨1.34%，同比上涨11.06%。

三、重点城市住宅库存情况

• 可售面积：重点城市本周可售面积为5953.9万平米，较上周环比下降1.7%。
• 去化周期：整体去化周期为35.9，一线及二线城市去化周期分别为37.1和35.0，显示市场消化能力较强。

四、土地供应与成交情况

• 土地供应：2013年6月，40个大中城市土地供应面积3793.7万平米，同比上升1%。其中住宅用地供应下降25%。
• 土地成交：40个大中城市土地成交面积2956.6万平米，同比下降17%；住宅成交面积下降2%；成交金额1056.2亿元，同比上升35%；住宅成交金额上升33%；楼面均价2489元/平方米，同比上升91%。
• 城市表现：
  • 一线城市：土地供应面积301.0万平米，同比-3%；土地成交面积348.0万平米，同比+48%。
  • 二线城市：土地供应面积2675.8万平米，同比+6%；土地成交面积1802.1万平米，同比-10%。
  • 三线城市：土地供应面积816.7万平米，同比-12%；土地成交面积806.5万平米，同比-40%。

五、重点公司投资建议

• 推荐公司：招商地产、万科、保利地产、荣盛发展、南国置业、阳光城等，认为其基本面良好，估值合理，具备增长潜力。
• 审慎推荐公司：福星股份、中弘股份、泰禾集团等，认为其在特定政策和市场条件下可能受益，但需关注风险。
• 暂无评级公司：部分公司因信息不全或市场表现不稳定暂未给出明确评级。

风险提示

• 政策风险：房产税扩围可能引发市场情绪波动。
• 金融风险：银行收紧房贷可能影响销售预期。

投资评级定义

• 强烈推荐-A：公司股价涨幅预期超基准指数20%以上。
• 审慎推荐-A：公司股价涨幅预期在5%-20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度与基准指数相近。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

结论

整体来看，中国房地产市场在政策支持和市场回暖的双重推动下表现积极，重点城市成交回暖，房价持续上涨，土地市场热度不减。行业基本面稳健，投资建议以推荐为主，关注具有成长性和稳定基本面的龙头企业。同时，需警惕政策变动和金融风险对市场的影响。