20130805-中投证券-月末成交回升_关注融资或放开的受益房企_22页_873kb

房地产行业总结

核心内容

• 行业评级：维持中性评级
• 主要关注点：房地产行业在金融去杠杆背景下，成交和房价涨幅趋缓，行业分化加剧。
• 投资建议：重点关注参与安居房建设、增加普通性住房供应及与母公司存在同业竞争的公司，如北京城建、首开、中天城投、泛海、招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展、华夏幸福、金科等。
• 风险提示：美联储退出QE超预期、全球及中国流动性及行业风险超预期。

行业整体表现

一手房成交情况

• 成交面积：36个城市一手房成交面积环比上升7%，同比小幅下降2%，较12年均值上升12%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交面积环比升7%，同比降28%。
  • 二线城市：成交面积环比升4%，同比降1%。
  • 三四线城市：成交面积环比升6%，同比升4%。
• 二手房成交情况：
  • 6个重点城市二手房成交面积环比下降7%，同比降17%。
  • 活跃城市：天津、长沙二手房成交相对活跃。

一手房成交均价

• 一线城市：
  • 北京一手房均价环比降6%，同比涨17%。
  • 深圳一手房均价环比降15%，同比降2%。
• 二线城市：
  • 重庆一手房均价环比涨5%，同比涨12%。
  • 宁波一手房均价环比降3%，同比降9%。
• 整体趋势：房价涨幅趋缓，部分城市新盘价格出现上涨，但整体上涨压力减小。

一手房库存情况

• 可售面积：12个城市可售面积环比上升1.6%，同比降1%。
• 去化时间：去化时间环比上升1%，同比上升42.9%。
• 重点城市表现：
  • 南京、厦门：去化时间持续小于8个月，库存略显吃紧。
  • 沈阳、南京：成交面积显著高于12年均值，部分城市去化时间短。

主要观点

• 成交回升：虽然整体成交面积小幅回升，但同比仍呈下降趋势，尤其是二线城市和一线城市表现分化。
• 房价涨幅趋缓：一线城市房价涨幅趋缓，二线城市房价震荡平稳，部分城市新盘价格出现显著上涨。
• 资金成本上升：利率市场化背景下，银行额度紧张推升资金成本，影响行业销量与经营成本，板块估值承压。
• 行业分化：在融资有条件放开的背景下，参与安居房建设、增加普通性住房供应的房企将受益，行业将加剧分化。
• 投资机会：建议关注具备融资优势的房企，如北京城建、首开、招商地产、保利地产、万科A等。

关键信息

• 投资增速趋缓：房地产投资增速放缓，销售资金压力可能较大。
• 金融去杠杆：金融去杠杆背景下，行业分化明显，部分公司可能受益于融资放宽。
• 可售面积与去化时间：整体可售面积增加，去化时间回升，但部分城市库存压力仍存在。
• 重点公司推荐：
  • 强烈推荐：泛海建设
  • 推荐：招商地产、保利地产、万科A、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、首开股份、中南建设

总结

房地产行业在金融去杠杆和利率市场化背景下，整体成交和房价涨幅趋缓，行业面临一定的流动性压力。然而，部分城市如沈阳、南京、大连、温州、韶关等成交表现较好，库存压力较小。随着融资政策的可能放松，参与安居房建设、增加普通性住房供应的房企将有更多机会获得资金支持，从而释放业绩，推动行业分化。建议投资者重点关注具备融资优势的房企，如泛海建设、招商地产、保利地产、万科A等，以应对行业变化和潜在投资机会。