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2026年中国楼市止跌回稳分析总结

核心内容概述

2026年的“金三银四”被视为中国房地产市场从下跌周期转向止跌回稳的关键转折点。重点城市二手房成交和挂牌价的改善，以及租金价格的初步止跌，表明市场基本面开始出现积极变化，楼市止跌有实质性支撑。

主要观点

1. 成交回暖，需求侧持续改善

• 2026年1-2月，26个重点城市二手房实时成交套数同比增长1%，结束了2025年四季度的双位数下跌。
• 3月和4月成交同比增速分别达到16%和30%，5月继续保持26%的同比增长，表明市场需求侧改善仍在延续。
• 各能级城市均出现回暖，其中二三线城市同比涨幅靠前，说明市场复苏更为广泛。
• 二手房成交面积自2021年以来保持正增长，说明需求并未萎缩，房价下跌主要受供给侧抛压影响。

2. 挂牌量回落，供需关系边际改善

• 2025年“小阳春”期间，挂牌量显著上升，导致房价下跌。
• 2026年“小阳春”期间挂牌量不升反降，4月挂牌量同比增速为-1.3%，是本轮下行周期以来第二次挂牌量同比负增。
• 挂牌量的回落意味着供给侧压力减小，供需关系开始逆转，房价不具备大幅下跌的基础。

3. 挂牌价降幅收窄，成交价率先转正

• 2026年4月全国二手住宅挂牌价环比降幅收窄至-0.4%，5月进一步降至-0.3%。
• 成交价在4月首次环比转正（+0.05%），标志着市场止跌初期的到来。
• 预计6-8月挂牌价环比降幅将收窄至0附近，价格底部有望进一步确认。

4. 租金价格触底回升，支撑基本面改善

• 2026年2月，冰山80城租金价格指数环比转正（+0.7%），为2022年以来首次。
• 尽管3、4月租金价格略有回落，但整体呈现反弹趋势，表明楼市止跌有基本面支撑。
• 上海和深圳分别出现刚需房和改善房价格止跌，反映不同城市、不同类型房产的止跌路径。

关键信息

• 市场趋势：楼市从2025年加速下跌转向2026年止跌回稳。
• 数据表现：
  • 2026年4月二手房成交同比增速达30%，5月仍为26%。
  • 全国二手房挂牌价环比降幅持续收窄，4月为-0.4%，5月为-0.3%。
  • 2026年2月租金价格指数首次环比转正。
• 城市分化：
  • 上海：微型户型和小户型房价连续6个月上涨，刚需房率先止跌。
  • 深圳：改善房价格率先触底回升，显示金融属性回归的迹象。
• 未来展望：
  • 基本面支撑强的城市房价有望率先止跌并小幅回升。
  • 重点城市挂牌量回落持续1-2个月后，价格底部有望进一步确认。
  • 杭州、苏州等含“科”量高的城市或成为改善房止跌的先行者。

风险提示

• 租金超预期回落
• 宏观经济不及预期
• 房地产政策出现超预期变化
• 海外地缘政治存在不确定性

团队与研究背景

• 宋雪涛：国金宏观首席分析师，北卡州立大学经济学博士，具备丰富的政策研究与市场分析经验。
• 张馨月：负责房地产研究，中国人民大学应用经济学硕士。
• 其他研究团队成员分别负责政策研究、宏观经济、产业研究、资产配置等不同领域。

报告信息

• 报告名称：《地产止跌已通过“金三银四”的考验》
• 发布日期：2026年5月14日
• 发布机构：国金证券股份有限公司
• 证券分析师：宋雪涛、张馨月
• 执业编号：S1130525030001、S1130525070016

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