> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场分析：2026年“小阳春”成色与楼市止跌回稳展望 ## 核心内容 2026年房地产市场开局呈现出“小阳春”态势，重点城市二手房成交表现良好，价格调整压力有限，市场回暖信号明显。与2025年“小阳春”相比，2026年的市场改善更多源于估值底部的自然企稳，而非单纯依赖政策刺激。这表明房地产市场已进入长期调整的尾声，具备止跌回稳的坚实基础。 ## 主要观点 1. **“小阳春”成色较好** - 重点城市二手房成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，其中低能级城市表现更为亮眼。 - 一线城市如上海、北京在政策支持下成交表现优于去年同期，而部分二线城市如杭州、深圳则表现较弱。 - 成交结构改善，改善房积极入市，释放市场回暖信号。 2. **楼市止跌回稳具备双重支撑** - **长期因素**：房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标显示房地产市场已处于估值底部，进一步下跌空间有限。 - **短期因素**：今年“小阳春”供给侧压力相对有限，挂牌量增长温和，复刻去年加速下跌走势的概率较低。 3. **租金价格止跌迹象初现** - 3月冰山80城租金价格环比增长 $+0.7\%$，为2022年以来首次转正，表明房地产的商品属性开始触底回升。 - 租金回报率已接近公积金贷款利率，显示房产估值泡沫基本去化。 4. **市场走势分化，预计6-8月有望筑底** - 重点城市二手房挂牌量和挂牌价走势分化，部分城市挂牌量回升，部分回落。 - 预计“金三银四”后的成交淡季中，买卖双方将开启新一轮价格博弈，房价可能小幅回落，但快速下跌的可能性较小。 - 当重点城市挂牌量持续回落1-2个月后，市场有望再次确认价格底部，楼市筑底预期增强。 ## 关键信息 - **成交量**：2026年“小阳春”期间，重点城市二手房实时成交套数同比上涨 $13.0\%$，其中一、二、三线城市同比增速分别为 $8.2\%$、$14.8\%$、$30.2\%$。 - **挂牌价**：全国挂牌价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看，价格调整压力相对有限。 - **成交结构**：改善房成交占比上升，显示市场修复由刚需向改善房传导。 - **租金回报率**：2月百城租金回报率 $2.42\%$，接近 $2.6\%$ 的公积金贷款利率，显示房产估值合理化。 - **房价收入比**：多数城市房价收入比已低于2006年水平，住房可负担性改善。 - **风险提示**：宏观经济改善不及预期、地产企稳节奏慢于预期、新房供给瓶颈加剧。 ## 图表概览 - 图表1至图表20展示了2026年房地产市场成交量、挂牌价、租金回报率、房价收入比等关键指标的变化趋势。 - 图表14、15、17提供了国内外房地产市场调整周期、租金回报率与持有成本的对比分析。 - 图表19显示3月冰山80城租金价格首次转正，为市场回暖提供信号。 ## 结论 2026年房地产市场“小阳春”成色良好，市场止跌回稳具备长期和短期双重支撑，预计在经历“金三银四”后的成交淡季后，楼市有望在6-8月筑底企稳。市场走势分化，但整体趋势向好，需关注租金价格与挂牌量的变化以把握止跌节奏。