地产专题分析报告_从小阳春成色看楼市止跌持续性_16页_1mb

报告摘要

2026年房地产市场开局呈现出“小阳春”态势，重点城市二手房成交表现良好，价格调整压力有限，市场回暖信号明显。与2025年“小阳春”相比，2026年的市场改善更多源于估值底部的自然企稳，而非单纯依赖政策刺激。这表明房地产市场已进入长期调整的尾声，具备止跌回稳的坚实基础。

“小阳春”成色较好
- 重点城市二手房成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，其中低能级城市表现更为亮眼。
- 一线城市如上海、北京在政策支持下成交表现优于去年同期，而部分二线城市如杭州、深圳则表现较弱。
- 成交结构改善，改善房积极入市，释放市场回暖信号。
楼市止跌回稳具备双重支撑
- 长期因素：房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标显示房地产市场已处于估值底部，进一步下跌空间有限。
- 短期因素：今年“小阳春”供给侧压力相对有限，挂牌量增长温和，复刻去年加速下跌走势的概率较低。
租金价格止跌迹象初现
- 3月冰山80城租金价格环比增长 $+0.7%$，为2022年以来首次转正，表明房地产的商品属性开始触底回升。
- 租金回报率已接近公积金贷款利率，显示房产估值泡沫基本去化。
市场走势分化，预计6-8月有望筑底
- 重点城市二手房挂牌量和挂牌价走势分化，部分城市挂牌量回升，部分回落。
- 预计“金三银四”后的成交淡季中，买卖双方将开启新一轮价格博弈，房价可能小幅回落，但快速下跌的可能性较小。
- 当重点城市挂牌量持续回落1-2个月后，市场有望再次确认价格底部，楼市筑底预期增强。

成交量：2026年“小阳春”期间，重点城市二手房实时成交套数同比上涨 $13.0%$，其中一、二、三线城市同比增速分别为 $8.2%$、$14.8%$、$30.2%$。
挂牌价：全国挂牌价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看，价格调整压力相对有限。
成交结构：改善房成交占比上升，显示市场修复由刚需向改善房传导。
租金回报率：2月百城租金回报率 $2.42%$，接近 $2.6%$ 的公积金贷款利率，显示房产估值合理化。
房价收入比：多数城市房价收入比已低于2006年水平，住房可负担性改善。
风险提示：宏观经济改善不及预期、地产企稳节奏慢于预期、新房供给瓶颈加剧。